Yargıtay’ın Kira Tespit Kararı: 5 Yıl Şartı Kalktı mı?

Yargıtay’ın Kira Tespit Davası Kararı: 5 Yıl Şartı Kalktı mı?

Son günlerde Yargıtay’ın kira tespit davalarıyla ilgili bir kararı oldukça fazla konuşuluyor. Özellikle sosyal medyada ve bazı haber başlıklarında karar, “5 yıl şartı kalktı” veya “artık 5 yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilecek” şeklinde yorumlandı.

Ancak kararın içeriğine bakıldığında durum bundan biraz farklı.

Yargıtay’ın verdiği karar, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan 5 yıllık kira tespit sistemini ortadan kaldırmıyor. Asıl tartışma, uzun yıllardır devam eden bir kira ilişkisinde sonradan yeni bir kira sözleşmesi yapılmasının 5 yıllık süreyi her durumda yeniden başlatıp başlatmayacağıyla ilgili.

Kira tespitinde 5 yıl neden önemli?

Kira bedelinin belirlenmesinde 5 yıllık süre önemli bir eşik.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira ilişkisi beş yıldan uzun sürmüşse veya beş yıldan sonra yenilenmişse, kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca TÜFE oranı üzerinden hesaplama yapılmasıyla yetinilmiyor.

Bu aşamada taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de dikkate alınarak kira bedeli yeniden belirlenebiliyor.

Kısacası 5 yıl, kira bedelinin emsal ve rayiç değerler dikkate alınarak yeniden değerlendirilmesi açısından önemli.

Peki Yargıtay’ın son kararı neden gündeme geldi?

Uyuşmazlık nasıl ortaya çıktı?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 3 Mart 2026 tarihli kararına konu olayda kira ilişkisi 2005 yılına kadar uzanıyor.

Taraflar daha sonra 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi yapıyor. Kiraya veren ise kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını düşünerek 2021 yılı için kira bedelinin yeniden belirlenmesini istiyor.

Buradaki sorun şu:

2018 tarihli sözleşmeden dava tarihine kadar henüz 5 yıl geçmemiş durumda.

İlk derece mahkemesi de bu noktadan hareket ederek kira bedelinin 5 yıllık süre dolmadan hak ve nesafet esasına göre yeniden belirlenemeyeceği sonucuna varıyor.

Ancak Yargıtay bu değerlendirmeyi yeterli bulmuyor.

Yargıtay ne söyledi?

Yargıtay’a göre sadece 2018 yılında yeni bir sözleşme yapılmış olmasına bakılarak “5 yıllık süre yeniden başladı” demek doğru değil.

Öncelikle 2018 yılında tarafların belirlediği kira bedelinin, o tarihte taşınmazın gerçek kira değerini yansıtıp yansıtmadığı araştırılmalı.

Eğer 2018 yılında belirlenen kira bedeli zaten o dönemin rayiç bedeline uygun şekilde belirlenmişse, bunun hukuki sonucu başka olacak.

Fakat belirlenen kira bedeli rayicin oldukça altında kalmışsa, sırf yeni bir sözleşme imzalanmış olması nedeniyle önceki uzun kira ilişkisinin tamamen göz ardı edilmesi mümkün olmayabilir.

Bu nedenle Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen sürenin ve 2018 yılında belirlenen kira bedelinin rayiçle olan ilişkisinin araştırılması gerektiğine işaret ediyor.

Peki 5 yıl gerçekten kalktı mı?

Hayır.

Kararın en çok yanlış anlaşılabilecek kısmı burasıdır.

Bu karardan “artık kiraya verenler 5 yıl beklemeden kira tespit davası açabilir” şeklinde genel bir sonuç çıkarmak doğru olmaz.

Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki 5 yıllık sistemi kaldırmış değil.

Kararın söylediği şey daha dar kapsamlı:

Uzun yıllardır devam eden bir kira ilişkisinde sonradan yeni bir sözleşme yapılmış olması, her durumda kira ilişkisinin bütün geçmişini ortadan kaldırmaz ve 5 yıllık sürenin otomatik olarak yeniden başladığı anlamına gelmeyebilir.

Bu ayrım oldukça önemli.

Çünkü “5 yıl şartı tamamen kaldırıldı” denildiğinde, sanki artık kira sözleşmesinin üzerinden bir veya iki yıl geçtikten sonra da herkes emsal kira bedelini esas alarak kira tespit davası açabilecekmiş gibi bir sonuç ortaya çıkıyor. Kararın söylediği ise bu değil.

Yeni sözleşme yapılınca 5 yıllık süre her zaman yeniden mi başlar?

Somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılması gerekiyor.

Özellikle çok uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde tarafların sonradan yeni bir sözleşme imzalaması tek başına yeterli görülmeyebilir.

Örneğin kiracı 2005 yılından beri aynı taşınmazda oturuyor ve taraflar 2018 yılında yeni bir sözleşme imzalıyorlarsa, yalnızca 2018 tarihine bakıp kira ilişkisinin geçmişini tamamen yok saymak doğru olmayabilir.

Burada 2018 yılında belirlenen kira bedelinin hangi koşullarda kararlaştırıldığı ve o tarihteki rayiç bedellere uygun olup olmadığı önem kazanıyor.

Yargıtay’ın incelemesi de esas olarak bu noktada yoğunlaşıyor.

Yeni yargıtay kararı ev sahipleri için ne anlama geliyor?

Karar özellikle uzun yıllardır aynı kiracının bulunduğu ve kira bedelinin güncel piyasa değerlerinin oldukça altında kaldığı kira ilişkileri bakımından önem taşıyor.

Ancak bundan, “Kiracım 3 yıldır oturuyor, artık emsal kira bedeline göre tespit davası açabilirim” sonucu çıkarılmamalı.

Kira ilişkisinin başlangıcı, daha sonra imzalanan sözleşmeler ve bu sözleşmelerde belirlenen kira bedelleri birlikte değerlendirilmek zorunda.

Dolayısıyla her dosyada aynı sonuca ulaşılması mümkün değil.

SONUÇ

Yargıtay’ın bu kararı, kira tespit davalarında 5 yıllık sürenin kaldırıldığı anlamına gelmiyor.

Kararın önemli tarafı, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan bir sözleşmenin her durumda 5 yıllık süreyi sıfırlamayabileceğini ortaya koyması.

Bu nedenle son günlerde kullanılan “Yargıtay 5 yıl şartını kaldırdı” şeklindeki başlıkları doğrudan doğruya hukuki kural olarak kabul etmemek gerekiyor.

Kira tespit davalarında hâlâ kira ilişkisinin başlangıcı, sözleşmelerin içeriği, kira bedelinin belirlenme şekli ve somut olayın diğer özellikleri önem taşıyor.

Başka bir deyişle, 5 yıl kuralı ortadan kalkmış değil; ancak yeni bir sözleşme yapılmış olması da her durumda 5 yıllık sürenin yeniden başladığı anlamına gelmiyor.

Karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.03.2026, E. 2025/3450, K. 2026/1141.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira tespit davalarında uygulanacak hukuki değerlendirme, somut olayın ve kira sözleşmelerinin özelliklerine göre değişebilir.