10 Yıllık Uzama Süresi Nedir? Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Kapsamlı Rehber (TBK m. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, on yıllık uzama süresinin dolması kiraya verene veya mülkiyet hakkı sahibine herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme imkânı tanır.
TBK m. 347 kapsamında düzenlenen bu hak; 1+10 yıllık yasal sürenin tamamlanması ve kira yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunulması şartıyla kullanılabilir.

Peki 10 yıllık uzama süresi tam olarak ne anlama gelir? Bu sürenin dolmasıyla ev sahibi doğrudan tahliye edebilir mi? Bildirim nasıl yapılmalıdır? Sözleşme yenilenmesi süreyi nasıl etkiler? Arabuluculuk zorunlu mudur? Görevli ve yetkili mahkeme neresidir? Tüm bu soruların yanıtlarını, TBK m. 347 hükmü ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ışığında kapsamlı şekilde ele alıyoruz.

1. 10 Yıllık Uzama Süresi Ne Demektir?

TBK’nın 347. maddesine göre:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Bu hükme göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar. İşte bu bir yıllık uzama sürelerinin üst üste eklenmesiyle oluşan döneme 10 yıllık uzama süresi denir.

Önemli ayrım: Bu süre, ilk kira sözleşmesinin imza tarihinden itibaren değil, kararlaştırılan ilk belirli sürenin bitiminden itibaren işlemeye başlar. Örneğin 1 yıllık bir sözleşme yapıldıysa, sözleşmenin 1 yıllık süresi bittikten sonra başlayan 10 yıllık uzama dönemi kastedilir. Fiilen toplamda yaklaşık 11 yıllık bir kullanım süresi ortaya çıkar (ilk süre + 10 yıl uzama). Sözleşme başlangıçta 5 veya 10 yıl süreli yapılmış olsa bile, kiraya veren yalnızca bu sürenin bitimine dayanarak tahliye isteyemez; on yıllık uzama süresi ayrıca hesaplanır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise durum farklıdır: Kiraya veren, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/2).

2. 10 Yıllık Süre Dolunca Ev Sahibi Doğrudan Tahliye Edebilir mi?

10 yıllık uzama süresinin dolması, ev sahibine herhangi bir gerekçe göstermeksizin (ihtiyaç, tadilat, yeniden inşa vb. sebeplere dayanmadan) sözleşmeyi feshetme hakkı verir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için katı usul şartlarına uyulması zorunludur:

• 10 yıllık uzama süresi gerçekten dolmuş olmalıdır.

• Kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır.

• Bildirim, tercihen noter aracılığıyla yapılmalı ve kiracıya tebliğ edildiği ispatlanabilmelidir. Sözlü uyarıların hukuki bağlayıcılığı yoktur.Bildirimin, hedeflenen tahliye tarihinden (kira yılının bitiminden) en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmesi usulen şarttır. İhtarın noterden çekilme tarihi değil, kiracıya ulaştığı tarih esas alınır.

• Fesih, bildirimin yapıldığı uzama yılının sonunda hüküm doğurur. Tahliye davası, bu dönem bitiminden itibaren izleyen kira yılı sonuna kadar açılabilir.

Mülk sahiplerinin 10 yıllık uzama süresinin dolmasına dayanarak açtığı tahliye davalarında (TBK m. 347), davanın açılacağı dönem tamamen ihtarın kiracıya ulaştığı tarihe göre belirlenir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin istikrarlı kararları bu konuda çok net bir sınır çizmektedir:

Kritik Eşik (3 Ay): Fesih bildiriminiz, kira döneminin bitiş tarihinden en az 3 ay önce kiracının eline ulaşmışsa, o dönemin bittiği gün dava hakkınız doğar.

Sürenin Kaçırılması Halinde: Eğer ihtarname bu 3 aylık yasal sınır kaçırıldıktan sonra tebliğ edilirse, dava açma hakkı düşmez; ancak süreç o yılın sonunda değil, bir sonraki kira yılının bitiminde başlatılabilir. Bu durumda 1 yıllık gecikme ve hak kaybı oluşabilir.

💡 Güncel Takvim Üzerinden Örnek Hesaplama:

• Kira Başlangıcı: 01.01.2015 (1 yıllık sözleşme)
• 10 Yıllık Uzama Döneminin Bitişi: 01.01.2026 (1+10 yıllık yasal sürecin tamamlandığı tarih)
• Tahliyeye Esas Kira Yılı Sonu: 01.01.2027
• İhtarın Kiracıya Ulaşması Gereken Son Gün: En geç 01.10.2026
• Dava Süreci: Zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlanarak 02.01.2027 itibarıyla tahliye davası ikame edilebilir.

✍️ Özetle; İhtarın ulaştığı tarih üzerinden hesaplanan kira dönemi resmi olarak son bulmadan dava açılamaz. Takvimde yapılacak 1 günlük bir hata bile tüm sürecin 1 yıl sonraya sarkmasına yol açar. Hak kaybı yaşamamak adına sürecin bir avukat eşliğinde planlanması kritiktir.

3. Sözleşme Yenilenmesinin 10 Yıllık Süreye Etkisi

Uygulamada en kritik ve sık karşılaşılan sorunlardan biri, tarafların kira ilişkisi devam ederken yeni bir sözleşme imzalamasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli ve 2017/458 E., 2021/614 K. sayılı emsal kararında açıkça belirtildiği üzere:

Taraflar on yıllık uzama süresi devam ederken yeni bir kira sözleşmesi imzalar ve yeni bir süre veya temel şartlar belirlerlerse, 10 yıllık uzama süresi yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlar. Sırf kira bedelinin güncellenmesi veya TÜFE artışı gibi değişiklikler her durumda süreyi sıfırlamaz; ancak “yeni bir kira ilişkisi” kurulmuş sayılıyorsa süre baştan hesaplanır. Bu nedenle ev sahiplerinin, tahliye hakkını kaybetmemek için sözleşme yenilemelerinde dikkatli olmaları gerekir.

Kiralananın el değiştirmesi (satış) ise 10 yıllık süreyi sıfırlamaz. Yeni malik, TBK m. 310 uyarınca eski sözleşmenin tarafı haline gelir.

4. Tahliye Taahhütnamesi ile 10 Yıllık Süre Arasındaki Fark

Kiracılar ve ev sahipleri sıklıkla bu iki kurumu karıştırmaktadır:

• Tahliye taahhütnamesi: Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı beyanıdır. Geçerliliği için belirli şekil ve zaman şartları aranır; kira sözleşmesiyle aynı anda veya öncesinde alınan taahhütnameler genellikle geçersiz sayılır.
• 10 yıllık uzama süresi: Herhangi bir tahliye taahhütnamesi olmasa dahi, kanuni 10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla kiraya verene tanınan tek taraflı, sebepsiz fesih hakkıdır.

Bu iki yol birbirinden bağımsızdır ve farklı şartlara tabidir.

5. Kiracının Hakları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Yazılı ihtar şartı mutlak niteliktedir. Ev sahibinin sözlü olarak “10 yıl doldu, evi boşalt” demesinin hukuki bir sonucu yoktur.

• Bildirim usulsüz veya süresinde yapılmamışsa tahliye davası reddedilir.

• 10 yıllık uzama süresi dolduğu gerekçesiyle kiracısını çıkaran ev sahibinin, kanuni süreler içinde taşınmazı başka birine kiraya vermesi veya satması durumunda, eski kiracının tazminat talepleri gündeme gelebilir.

• Bu yol, kira tespit davası ile karıştırılmamalıdır. 5 yılı dolduran sözleşmelerde ev sahibi kira bedelini rayice uyarlamak için tespit davası açabilir; 10 yıllık süre ise doğrudan sözleşmenin feshi ve tahliye sonucunu doğurur.

6. Dava Açmadan Önce Şart: Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama vb.) arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk bürosuna başvurulmadan açılan davalar mahkemece usulden reddedilir.

Süreç şu şekilde işler: Ev sahibi veya kiracı adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna başvurur, arabulucu görevlendirilir, taraflar toplantıya çağrılır. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen “anlaşmama tutanağı” ile birlikte tahliye davası açılabilir. Arabuluculuk, masrafları azaltır ve yargı sürecine göre daha hızlı sonuç alınmasını sağlar.

7. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m. 4). Asliye Hukuk Mahkemeleri bu tür uyuşmazlıklara bakmaz.

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 10 ve m. 12). Örneğin tahliye edilecek konut veya işyeri Tekirdağ'da ise dava o yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

• Tüm kiracılara karşı dava birlikte açılmalıdır (mecburi dava arkadaşlığı). Aksi halde dava reddedilebilir.

8.Dava Harç Ve Masrafları

10 yıllık uzama nedeniyle açılan tahliye davasında harca esas değer, son dönem ödenen 1 yıllık kira bedelidir ve dava nispi harca tabidir. Dava açılışında maktu başvuru harcı ve gider avansı (tebligat, posta vb.) ödenir.

Sonuç

TBK m. 347’de düzenlenen 10 yıllık uzama süresi, kiracı korumasının bir sınırı olarak kiraya verene tanınmış istisnai ve güçlü bir haktır.

Ancak bu hakkın kullanılabilmesi, süre hesabının doğru yapılmasına, yazılı bildirimin süresinde ve usulüne uygun şekilde gerçekleştirilmesine ve arabuluculuk şartının yerine getirilmesine bağlıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, bu usul şartlarını çok sıkı denetlemekte; en küçük eksiklik davanın reddine yol açabilmektedir.

Her somut olayın özellikleri (sözleşme metinleri, yenileme belgeleri, tebliğ tarihleri vb.) farklıdır. Bu nedenle 10 yıllık uzama süresine dayalı bir tahliye süreci başlatmadan veya böyle bir taleple karşılaşıldığında, konunun bir kira hukuku uzmanı avukat tarafından değerlendirilmesi büyük önem taşır.

9. Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi 10 yıllığına yapılmışsa, 10 yıllık uzama süresi dolmuş sayılır mı?

Hayır. Sözleşmenin başlangıçta 10 yıl süreli olarak düzenlenmiş olması, TBK m. 347’deki 10 yıllık uzama süresinin de tamamlandığı anlamına gelmez. Belirli süreli sözleşmenin ilk süresinin sona ermesinden sonra başlayan uzama dönemi ayrıca hesaplanır.

Kiracı değişirse 10 yıllık uzama süresi yeniden başlar mı?

Her kiracı değişikliği tek başına aynı sonucu doğurmaz. Kira ilişkisinin devam edip etmediği, eski sözleşmenin sona erdirilip yeni bir kira ilişkisi kurulup kurulmadığı ve yapılan işlemlerin içeriği önem taşır. Bu nedenle yalnızca kiracının değişmiş olması, sürenin otomatik olarak sıfırlandığı anlamına gelmez.

Kira sözleşmesi sözlü olarak yenilenmişse 10 yıllık süre nasıl hesaplanır?

Sözleşmenin yazılı olarak yenilenmemiş olması tek başına kira ilişkisinin sona erdiği anlamına gelmez. Ancak 10 yıllık uzama süresinin hesabında ilk sözleşmenin niteliği, süresi, kira ilişkisinin devam şekli ve tarafların iradesi birlikte değerlendirilmelidir.

Kira sözleşmesinde “10 yılın sonunda kiracı tahliye edilir” şeklinde bir madde varsa ev sahibi doğrudan tahliye sağlayabilir mi?

Kira sözleşmesine böyle bir hüküm konulmuş olması, TBK m. 347’de öngörülen yasal şartların yerine geçmez.

Ev sahibi 10 yıllık uzama süresi dolmadan tahliye ihtarı gönderebilir mi?

İhtarın hangi tarihte gönderildiği ve hangi kira yılı için fesih bildirimi yapıldığı önemlidir. 10 yıllık uzama süresine dayalı fesih hakkının hangi tarihte kullanılabileceği, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri ile uzama dönemleri birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Birden fazla kiracı varsa fesih bildirimi kime yapılmalıdır?

Birden fazla kişinin kira sözleşmesinde kiracı olarak yer aldığı durumlarda fesih bildiriminin tüm kiracılar bakımından hukuki sonuç doğuracak şekilde yapılması gerekir.

Ev sahibi ihtar gönderdikten sonra hemen tahliye davası açabilir mi?

Hayır. Fesih bildiriminin yapılması ile tahliye davasının açılabileceği tarih aynı şey değildir. Fesih bildiriminin hangi kira döneminin sonunda sonuç doğurduğu ve dava açma zamanının buna göre belirlenmesi gerekir.

10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa ne yapılabilir?

Fesih bildiriminin usulüne uygun şekilde yapılmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, gerekli dava şartları yerine getirilerek tahliye davası açılması gündeme gelir. Kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltmaması, tek başına ev sahibine zorla tahliye imkânı vermez.

Taşınmazın yeni maliki 10 yıllık uzama süresine dayanarak tahliye isteyebilir mi?

Taşınmazın satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yeni malik, mevcut kira ilişkisinin tarafı haline gelir. Bu nedenle 10 yıllık uzama süresine dayalı dava açma hakkına sahiptir.

10 yıllık uzama süresi konutların yanı sıra işyerleri için de geçerli midir?

Evet. TBK m. 347’deki düzenleme, konut ve çatılı işyeri kiralarını birlikte kapsamaktadır. Bu nedenle çatılı işyeri kiralarında da şartları oluştuğunda 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verene tanınan fesih hakkı gündeme gelebilir.