Dövizle Kira Sözleşmesi Yasal mı? (Güncel Mevzuat ve İstisnalar)

Kira Bedeli Yabancı Para veya Altın Cinsinden Kararlaştırılabilir mi?

Kira bedelinin Dolar, Euro veya başka bir yabancı para üzerinden belirlenmesi, özellikle yüksek enflasyon ve döviz kurlarındaki değişimler nedeniyle uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur.

Bunun yanında kira bedelinin gram altın üzerinden belirlenmesi veya başka bir değer üzerinden dövize ya da kıymetli madenlere endekslenmesi de gündeme gelebilmektedir.

Peki Türkiye’de kira bedeli yabancı para üzerinden belirlenebilir mi? 2018 yılından önce yapılan dövizli kira sözleşmeleri geçerli midir? Kira bedeli gram altın olarak kararlaştırılabilir mi? Döviz üzerinden belirlenen kira bedeli nasıl artırılır?

Bu soruların cevabı, özellikle 13 Eylül 2018 tarihinde getirilen dövizle sözleşme yapma sınırlamaları nedeniyle kira sözleşmesinin tarihine, tarafların Türkiye’de yerleşik olup olmadığına ve sözleşmenin niteliğine göre değişmektedir.

Kira bedeli Euro veya Dolar olarak belirlenebilir mi?

Kural olarak, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptıkları Türkiye’deki gayrimenkullere ilişkin kira sözleşmelerinde kira bedelinin Euro, Dolar veya başka bir yabancı para cinsinden belirlenmesi mümkün değildir.

Aynı yasak yalnızca kira bedelinin doğrudan Euro veya Dolar olarak yazılması için değil, kira bedelinin dövize endekslenmesi için de geçerlidir.

Düzenleme; konut, çatılı iş yeri ve diğer gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelinin ve sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasını yasaklamaktadır.

Ancak mevzuatta bu yasağın bazı istisnaları bulunmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesindeki tarafların hukuki statüsü ve kiralanan taşınmazın niteliği ayrıca değerlendirilmelidir. (Resmi Gazete)

Dövizle kira yasağı ne zaman getirildi?

Dövizle kira konusunda temel sınırlama, 13 Eylül 2018 tarihli ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile getirildi.

Bu karar ile 32 Sayılı Kararın 4. maddesinin (g) bendinde değişiklik yapılarak Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında belirli sözleşmelerde bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmalarına sınırlama getirildi.

Gayrimenkul kira sözleşmelerine ilişkin ayrıntılı düzenleme ise 6 Ekim 2018 tarihli ve 2018-32/51 sayılı Tebliğ ile yapıldı. (Al Go)

Bu nedenle bugün bir kira sözleşmesinin döviz üzerinden düzenlenip düzenlenemeyeceği değerlendirilirken sözleşmenin tarihi önem taşımaktadır.

13 Eylül 2018’den önce yapılan dövizli kira sözleşmeleri ne oldu?

13 Eylül 2018 tarihinden önce yapılmış ve sonradan getirilen döviz yasağı kapsamında kalan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, kira bedelinin Türk Lirası olarak yeniden belirlenmesine ilişkin özel bir geçiş sistemi getirildi.

Tarafların Türk Lirası üzerinden yeni kira bedelinde anlaşamaması halinde, mevzuatta belirlenen hesaplama yöntemi uygulanmaktadır.

Bu yöntemde, sözleşmede döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedelin 2 Ocak 2018 tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden Türk Lirası karşılığı hesaplanmakta ve daha sonra ilgili döneme ilişkin TÜFE aylık değişim oranları esas alınmaktadır.

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri bakımından bu şekilde belirlenen Türk Lirası kira bedelinin iki yıllık dönem için uygulanmasına ilişkin özel düzenleme de bulunmaktadır. (Resmi Gazete)

Dolayısıyla 13 Eylül 2018’den önce yapılmış bir dövizli kira sözleşmesi için “sözleşme hâlâ aynen Euro üzerinden devam eder” veya “sözleşme tamamen geçersizdir” şeklinde tek bir sonuç vermek doğru değildir. Sözleşmenin tarihi ve mevzuattaki istisnalar dikkate alınarak hangi hükümlerin uygulanacağı belirlenmelidir.

Dövizli kira sözleşmesinde kira bedeli nasıl artırılır?

Döviz üzerinden kira bedelinin belirlenmesine hukuken izin verilen bir sözleşmede dahi kiraya verenin her yıl istediği oranda artış yapması mümkün değildir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak TBK m. 344’teki beş yıllık kira tespit sistemine göre yeni kira bedeli belirlenebilir. (Türkiye Büyük Millet Meclisi)

Burada önemli nokta şudur: Kira bedelinin döviz cinsinden olması, kiraya verene her yıl istediği oranda kira artışı yapma hakkı vermez.

Kira bedelinin dövize endekslenmesi de yasak mı?

Evet. Döviz yasağının yalnızca kira bedelinin doğrudan Euro veya Dolar olarak yazılması şeklinde anlaşılması doğru değildir.

Örneğin kira sözleşmesinde kira bedeli 30.000 TL olarak yazılmış ancak “her kira döneminde Euro kurundaki değişime göre artırılır” şeklinde bir hüküm konulmuşsa, kira bedeli dövize endekslenmiş olur.

Mevzuat, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptıkları ve yasak kapsamında bulunan gayrimenkul kira sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesini yasaklamaktadır. (Resmi Gazete)

Bu nedenle kira bedelinin başına “TL” yazılması tek başına döviz yasağını ortadan kaldırmaz.

Kira bedeli altın olarak belirlenebilir mi?

Kira bedelinin gram altın olarak belirlenmesi de doğrudan “altın yabancı para değildir, o hâlde serbesttir” şeklinde değerlendirilemez.

Çünkü ilgili düzenlemenin 8. maddesinin 19. fıkrasında, uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere ve/veya emtiaya endekslenen veya dolaylı olarak dövize endekslenen sözleşmelerin dövize endeksli sözleşme olarak değerlendirileceği açıkça düzenlenmiştir. (Resmi Gazete)

Bu nedenle örneğin kira bedelinin “aylık 20 gram altın” olarak belirlenmesi halinde, sözleşmenin yalnızca “altın üzerinden düzenlendiği” gerekçesiyle döviz sınırlamalarının dışında kaldığı sonucuna varılamaz.

Özellikle konut veya çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde tarafların Türkiye’de yerleşik olması halinde, altın üzerinden belirlenen kira bedelinin bu düzenleme kapsamında değerlendirilmesi gerekir.

Yabancı uyruklu kişiye Euro üzerinden kira yapılabilir mi?

Burada yalnızca kişinin yabancı uyruklu olup olmadığına bakmak yeterli değildir.

Mevzuatta, Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul kira sözleşmelerinde kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasına izin verilmiştir.

Bunun yanında, dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’deki belirli şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu veya doğrudan ya da dolaylı olarak en az yüzde 50 pay sahipliği veya kontrol ilişkisi bulunan şirketleri ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgedeki şirketlerin taraf olduğu bazı gayrimenkul kira sözleşmeleri de istisna kapsamındadır. (HMB Müdürlüğü)

Ayrıca Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla yapılan bazı gayrimenkul kira sözleşmeleri ile gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin sözleşmeler bakımından da istisnalar bulunmaktadır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Dolayısıyla “kiracı yabancıysa Euro üzerinden kira yazılabilir” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır. Kiracının Türkiye’de yerleşik olup olmadığı ve ilgili istisna şartlarının oluşup oluşmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Dövizli kira sözleşmesinde kur artışı nedeniyle uyarlama istenebilir mi?

Evet, belirli şartların gerçekleşmesi halinde kira bedelinin uyarlanması talep edilebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine göre sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalı, bu durum borçludan kaynaklanmamalı ve sözleşmenin mevcut koşullarda ifasını dürüstlük kurallarına aykırı derecede ağırlaştırmalıdır.

TBK m. 138 ayrıca bu hükmün yabancı para borçlarında da uygulanacağını açıkça belirtmektedir. (Kanun Yolu)

Bu nedenle yalnızca döviz kurunun yükselmiş olması, her durumda kira bedelinin indirilmesi sonucunu doğurmaz. Ancak kanundaki şartların oluştuğu durumlarda sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması gündeme gelebilir.

Dövizle kira yasağına aykırı sözleşmede ne olur?

Öncelikle sözleşmenin gerçekten döviz yasağı kapsamında olup olmadığı belirlenmelidir.

Çünkü mevzuatta hem tarafların durumuna hem de sözleşmenin niteliğine göre çeşitli istisnalar bulunmaktadır.

Yasağın kapsamındaki bir sözleşme söz konusuysa, özellikle 13 Eylül 2018’den önce yapılmış kira sözleşmeleri bakımından ayrıca geçiş hükümleri dikkate alınmalıdır. Bu nedenle eski bir sözleşme için yalnızca “dövizle yapılmış, o hâlde geçersizdir” şeklinde değerlendirme yapmak doğru değildir. (Resmi Gazete)

İdari yaptırım açısından

Dövizle sözleşme düzenlenmesine ilişkin mevzuata aykırılık halinde 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun kapsamında idari yaptırım gündeme gelebilir.

Bu nedenle döviz yasağının yalnızca kira bedelinin hangi para biriminde belirleneceği bakımından değil, mevzuata aykırılığın yaptırımları bakımından da dikkate alınması gerekir.

Fazla ödenen kira geri istenebilir mi?

Bazı durumlarda evet.

Örneğin kira bedelinin mevzuata göre Türk Lirası olarak belirlenmesi gereken bir sözleşmede, gerçekte ödenmesi gereken kira bedelinden daha yüksek tutarda ödeme yapılmışsa, fazla ödemenin geri istenmesi gündeme gelebilir.

Ancak burada doğrudan “dövizle kira yasaktı, o hâlde geçmişte ödenen bütün kiralar geri alınır” şeklinde bir sonuç çıkarılamaz.

Öncelikle hukuken ödenmesi gereken kira bedelinin doğru şekilde hesaplanması gerekir.

Bu hesaplamada;

• kira sözleşmesinin tarihi,
• sözleşmenin konut veya iş yeri niteliğinde olup olmadığı,
• tarafların Türkiye’de yerleşik olup olmadığı,
• sözleşmenin bir istisna kapsamında bulunup bulunmadığı,
• kira bedelinin doğrudan döviz mi yoksa dövize endeksli mi olduğu,
• 13 Eylül 2018 tarihli düzenleme ve geçiş hükümleri,
• sonraki kira artışları ve
• fiilen yapılan ödemeler

birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle fazla ödeme iddiasında önce hangi dönem için ne kadar kira ödenmesi gerektiğinin ortaya çıkarılması önem taşır.

Kira sözleşmesinde Euro, Dolar veya altın kullanılması konusunda dikkat edilmesi gerekenler

Bir kira sözleşmesinin döviz veya altın üzerinden düzenlenip düzenlenemeyeceğini değerlendirirken özellikle şu sorulara bakılmalıdır:

1.Kira sözleşmesi ne zaman yapıldı?
13 Eylül 2018 öncesi ve sonrası sözleşmeler bakımından farklı hükümler uygulanabilir.

2.Taraflar Türkiye’de yerleşik mi?
Döviz yasağının temel uygulama alanı Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptıkları sözleşmelerdir.

3.Kiralanan yer bir gayrimenkul mü?
Konut, çatılı iş yeri ve diğer gayrimenkul kira sözleşmeleri bakımından özel düzenleme bulunmaktadır.

4.Kira bedeli doğrudan döviz olarak mı belirlenmiş?
Euro, Dolar veya başka bir yabancı para üzerinden belirlenen kira bedelleri doğrudan döviz düzenlemesi kapsamındadır.

5.Kira bedeli dövize veya kıymetli madene endekslenmiş mi?
Kira bedelinin TL olarak yazılması, dövize veya mevzuatta belirtilen kıymetli maden ve emtia değerlerine endekslenmiş olması halinde yasağı ortadan kaldırmaz. (Resmi Gazete)

6.Sözleşme bir istisna kapsamında mı?
Yabancı kiracı, belgeli konaklama tesisi veya gümrüksüz satış mağazası gibi mevzuatta ayrıca düzenlenen istisnalar bulunabilir. (LEXPERA)

SONUÇ

Türkiye’de kira bedelinin Euro, Dolar veya başka bir yabancı para üzerinden belirlenmesi serbest değildir.

Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptıkları gayrimenkul kira sözleşmelerinde kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi kural olarak yasaktır.

Ancak bu kuralın çeşitli istisnaları bulunmaktadır. Ayrıca 13 Eylül 2018’den önce yapılan dövizli kira sözleşmeleri bakımından özel geçiş hükümleri uygulanmaktadır.

Kira bedelinin gram altın üzerinden belirlenmesi de yalnızca “altın yabancı para değildir” gerekçesiyle serbest kabul edilemez. Mevzuat, uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere ve emtialara endekslenen veya dolaylı olarak dövize endekslenen sözleşmeleri de dövize endeksli sözleşme olarak değerlendirmektedir. (Resmi Gazete)

Özellikle eski tarihli Euro veya Dolar üzerinden düzenlenmiş kira sözleşmelerinde, yalnızca sözleşmede yazan kira bedeline bakmak yeterli değildir. Sözleşmenin tarihi, tarafların hukuki statüsü, uygulanabilecek istisnalar, 2018 sonrası geçiş hükümleri, kira artışları ve fiilen yapılan ödemelerin birlikte incelenmesi gerekir.

Kira sözleşmenizin döviz veya altın üzerinden düzenlenmiş olması ya da geçmişte bu şekilde kira ödemiş olmanız halinde, uygulanması gereken kira bedelinin ayrıca hesaplanması gerekebilir.