Kiralık Evde Bozulan Eşyaların Masrafını Kim Öder? Kiracı mı, Ev Sahibi mi?

Kiralık bir evde otururken bazı arızaların ortaya çıkması kaçınılmazdır. Kombi yıllar içinde bozulabilir, musluk su kaçırabilir, kapı kolu gevşeyebilir veya duvarların boyası zamanla solabilir. Anlaşmazlık çoğu zaman arızanın kendisinden değil, tamir masrafını kimin karşılayacağından doğar.

Kiracılar özellikle şu soruların cevabını merak eder: Evden çıkarken boya badana yaptırmak zorunda mıyım? Bozulan kombinin masrafı kime ait? Ev sahibi depozitodan hasar bedeli kesebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu bu konularda temel kuralları belirlemiştir. Ancak her arızanın masrafı aynı kişiye ait değildir.

Sorumluluk; arızanın nedenine, eşyanın yaşına, kullanım şekline ve kiracı ile ev sahibinin yükümlülüklerine göre belirlenir.

Kiralık evde bozulan eşyanın masrafını kim öder?

Kiralık evde meydana gelen arızalarda öncelikle arızanın nedenine bakılır. Eşyanın bozulmuş olması tek başına kiracının veya ev sahibinin sorumlu olduğunu göstermez.

Ev sahibi, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı ise evi özenle kullanmalı ve olağan kullanım için gerekli temizlik ve küçük bakım giderlerini karşılamalıdır.

Örneğin, kullanım ömrünü tamamlayan kombinin tamir veya değişim masrafı kural olarak ev sahibine aittir. Musluk contası gibi küçük bakım giderleri kiracının sorumluluğunda olabilir. Kiracı dikkatsizlik sonucu kapı camını kırmışsa meydana gelen zararı karşılaması gerekir.

Çatıdan sızan su nedeniyle duvarlarda hasar oluşmuşsa ve kiracının bu zararın meydana gelmesinde kusuru bulunmuyorsa sorumluluk kural olarak ev sahibine aittir.

Önemli olan, arızanın hangi nedenle meydana geldiğidir.

Ev sahibinin sorumluluğu: Evi kullanıma elverişli tutmak

Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmak zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yükümlülük kiracı aleyhine değiştirilemez.

Bu nedenle ev sahibinin sorumluluğu anahtarın teslim edildiği günle sınırlı değildir. Kira devam ederken ortaya çıkan ve kiracının sorumluluğunda olmayan arızaların giderilmesi de bu yükümlülüğün kapsamındadır.

Eskiyen tesisatın onarılması, çatı sızıntısının giderilmesi, olağan kullanım nedeniyle ömrünü tamamlayan kombinin tamiri veya değiştirilmesi ve binanın yapısal sorunlarından kaynaklanan arızaların giderilmesi kural olarak ev sahibine aittir.

Ancak arızanın kiracının hatalı veya özensiz kullanımından kaynaklandığı anlaşılırsa sorumluluk değişebilir.

Kiracının sorumluluğu: Özenli kullanım ve küçük bakım giderleri

Kiracının yükümlülükleri TBK m. 316 ve 317'de düzenlenmiştir.

TBK m. 316'ya göre kiracı, evi sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak zorundadır. TBK m. 317 ise kiracının olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini karşılamasını öngörür. Bu konuda yerel âdet de dikkate alınır.

Ampul değiştirmek, basit temizlik ve olağan kullanım kapsamında kalan küçük bakım işleri kiracının sorumluluğunda olabilir.

Buna karşılık evin tesisatında meydana gelen ciddi bir arızayı veya eskime nedeniyle bozulan bir cihazın kapsamlı tamirini, kiracı evde oturuyor diye ona yüklemek mümkün değildir.

Küçük bakım giderleri ile esaslı tamirat giderleri birbirinden ayrılmalıdır.

Kiralık evde kombi bozulursa masrafı kim öder?

Kombi arızaları kiracı ile ev sahibi arasında sıkça uyuşmazlığa neden olur.

Kombi kullanım ömrünü tamamladığı, iç parçaları eskidiği veya olağan kullanım sırasında arızalandığı için bozulmuşsa tamir masrafı kural olarak ev sahibine aittir.

Ancak kiracının hatalı kullanımı veya bakım yükümlülüğünü ihlal etmesi nedeniyle arıza meydana gelmişse, bu davranış ile zarar arasındaki bağlantı ölçüsünde kiracının sorumluluğu doğabilir.

Örneğin, yıllardır kullanılan kombinin ana kartının eskime nedeniyle bozulması ile kiracının cihaza hatalı müdahale ederek onu kullanılmaz hâle getirmesi aynı şekilde değerlendirilmez.

Arızanın nedeni teknik inceleme gerektiriyorsa yetkili servisten rapor alınması, masrafın kime ait olduğunun belirlenmesinde önem taşıyabilir.

Kiracı evden çıkarken boya badana yaptırmak zorunda mı?

Kira uyuşmazlıklarında en çok tartışılan konulardan biri, kiracının evden çıkarken boya badana yaptırmasının istenmesidir.

Kiracı, yalnızca evde oturduğu ve boya zamanla eskidiği için evi yeniden boyatmak zorunda değildir.

TBK m. 334'e göre kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz.

Bu nedenle evini normal şekilde kullanan kiracıdan, yalnızca zamanın etkisiyle solan, hafif kirlenen veya eskiyen boya için masraf istenemez.

Örneğin:

• Birkaç yıl oturulan evde boyanın renginin solması,
• Güneş alan duvarlarda renk değişikliği oluşması,
• Olağan kullanım nedeniyle duvarların zamanla kirlenmesi,
• Mobilyaların bulunduğu bölgelerde normal kullanım izlerinin ortaya çıkması,

tek başına kiracının evi boyatmasını gerektirmez.

Buna karşılık kiracının duvarları çizmesi, olağan dışı lekeler bırakması veya boyaya ciddi zarar vermesi hâlinde zararın giderilmesi gündeme gelebilir.

Ev sahibinin talep ettiği masrafın gerçek zararla orantılı olması gerekir. Örneğin yalnızca bir duvar zarar görmüşse, bütün evin yeniden boyanmasının bedelini kiracıdan istemek her olayda haklı kabul edilemez.

Kira sözleşmesinde "Kiracı çıkarken evi boyatacaktır" yazıyorsa

Kira sözleşmelerinde kiracının evi boyalı teslim edeceğine ilişkin hükümler bulunabilir. Ancak böyle bir maddenin varlığı, kiracının her koşulda boya masrafından sorumlu olduğu anlamına gelmez.

TBK m. 334, kiracının sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacağını düzenler.

Aynı maddenin ikinci fıkrası da sözleşmenin sona ermesinde kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararları giderme yükümlülüğü dışında, önceden kararlaştırılan ek tazminat yükümlülüklerine ilişkin anlaşmaları geçersiz sayar.

Bu nedenle sözleşmedeki boya şartı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Kiracının olağan kullanım nedeniyle meydana gelen boya eskimesinden sorumlu tutulması ile kiracının verdiği gerçek zararın giderilmesinin istenmesi birbirinden farklıdır.

Yargıtay uygulamasında boya ve yıpranma masrafı

Yargıtay da kiracının olağan kullanım nedeniyle meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacağı ilkesini esas almaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/958 E., 2015/10614 K. sayılı kararında, hor kullanma nedeniyle talep edilen tazminat değerlendirilirken yenilenen parçaların önceki durumları ve yıpranma paylarının dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir.

Bu yaklaşım, kiracının sorumluluğunun gerçek zarar ile sınırlı olduğunu gösterir. Kiracıdan, olağan kullanım sonucu meydana gelen eskimeyi gidermesi veya eski bir eşyanın yerine hiçbir yıpranma payı düşülmeden yenisinin bedelini ödemesi her durumda istenemez.

Ev sahibi boya masrafını veya hasar bedelini depozitodan kesebilir mi?

Ev sahibi, kiracının neden olduğu ve hukuken kiracıya yüklenebilecek bir hasar varsa bunun giderilmesini talep edebilir. Ancak duvarların olağan kullanım nedeniyle eskimesi veya boyanın zamanla solması, depozitodan boya masrafı kesilmesini haklı kılmaz.

Depozito, kanundaki adıyla güvence bedeli, TBK m. 342'de düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence para olarak verilmişse kanun, bu paranın kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Banka güvenceyi şu durumlarda geri verir:

Son satırdaki bildirim, kira sözleşmesiyle ilgili dava açıldığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe girişildiğini bankaya yazılı olarak bildirmeyi ifade eder.

Uygulamada depozito çoğu zaman elden verildiğinden, ödeme dekontu veya imzalı makbuz önem taşır.

Hasar konusunda taraflar anlaşamıyorsa, ev sahibinin talep ettiği bedelin gerçekten kiracının sorumluluğunda olup olmadığı ve miktarı hukuki yollarla değerlendirilmelidir.

Kiracı evde bir şeyi kırarsa masrafı kim öder?

Kiracının veya birlikte yaşadığı kişilerin kusurlu davranışı nedeniyle evde zarar meydana gelirse kiracının tazminat sorumluluğu doğabilir.

Dikkatsizlik sonucu kırılan pencere camı, sıcak tencere nedeniyle yanan mutfak tezgâhı, hatalı kullanımla zarar gören kapı veya dolaplar bu duruma örnek gösterilebilir.

TBK m. 112, borcun gereği gibi yerine getirilmemesi hâlinde borçlunun zararı giderme yükümlülüğünü düzenler.

Bununla birlikte ev sahibi, talep ettiği zararın gerçekten meydana geldiğini ve miktarını ortaya koymalıdır. TBK m. 50 uyarınca zarar gören, zararını ve zarar verenin kusurunu ispatlamakla yükümlüdür.

Tazminat belirlenirken eşyanın yaşı, önceki durumu, kullanım süresi ve meydana gelen gerçek zarar dikkate alınmalıdır. Eski bir eşyanın yerine hiçbir yıpranma payı hesaba katılmadan yeni ürün bedelinin istenmesi her durumda doğru değildir.

Kiracı arızayı ev sahibine bildirmek zorunda mı?

Evet. Kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı arızaları kiraya verene gecikmeksizin bildirmesi gerekir. Bu yükümlülük TBK m. 318'de düzenlenmiştir.

Örneğin kiracı evde su sızıntısı olduğunu fark ettiği hâlde ev sahibine bildirmez ve gecikme nedeniyle duvarlarda, parkelerde veya alt kattaki dairede daha büyük bir zarar meydana gelirse, bu ek zarardan sorumlu tutulabilir.

Bu nedenle arıza fark edildiğinde ev sahibine yazılı bildirim yapılması önemlidir. WhatsApp mesajı, e-posta veya gerektiğinde noter ihtarnamesi kullanılabilir.

Bildirimin tarihini ve içeriğini ispatlayabilmek, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda tarafların haklarını korumaya yardımcı olur.

Ev sahibi arızayı gidermezse kiracı ne yapabilir?

Kiralanan ev sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı, TBK m. 305 ve devamındaki hükümler kapsamında çeşitli haklara sahip olabilir.

Şartları oluştuğunda kiracı:

• Ayıbın giderilmesini isteyebilir.
• Ayıpla orantılı kira indirimi talep edebilir.
• Ayıp nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir.
• Ayıp önemliyse ve kanuni koşullar gerçekleşmişse sözleşmeyi feshedebilir.

TBK m. 306 kapsamında kiracı, ev sahibine ayıbın uygun bir sürede giderilmesi için bildirimde bulunabilir. Ev sahibi verilen süre içinde gerekli işlemi yapmazsa, kanundaki şartlarla ayıbı kiraya veren hesabına gidertme ve doğan alacağını kira bedelinden indirme hakkı gündeme gelebilir.

Ancak kiracının her arızada kendi kararıyla tamir yaptırıp masrafı doğrudan kiradan düşmesi risklidir. Eksik ödenen kira, ev sahibi tarafından temerrüt iddiasına ve TBK m. 315 kapsamında ihtar sürecine konu edilebilir.

Bu nedenle kiracı, masrafı kiradan mahsup etmeden önce gerekli bildirimin yapıldığından, uygun sürenin verildiğinden ve kanuni koşulların gerçekleştiğinden emin olmalıdır.

Eşyalı evlerde eşya arızalanırsa ne olur?

Evle birlikte kullanıma bırakılan eşyalarda da kira hükümleri uygulanır.

Buzdolabı, çamaşır makinesi, fırın, klima veya mobilya gibi eşyalar olağan kullanım nedeniyle eskimiş veya bozulmuşsa masraf kural olarak ev sahibine aittir.

Kiracının hatalı kullanımı nedeniyle eşya zarar görmüşse sorumluluk kiracıya ait olabilir.

Eşyalı kiralamalarda teslim edilen eşyaların listesini ve mevcut durumlarını gösteren bir tutanak hazırlanması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemeye yardımcı olur.

Kiracı evde değişiklik yaparsa ne olur?

Duvar yıkmak, mutfak dolabını değiştirmek, parke döşemek veya tesisata kalıcı müdahalede bulunmak gibi esaslı yenilik ve değişiklikler için TBK m. 321 uyarınca kiraya verenin yazılı rızası gerekir.

Kiraya verenin rızası olmadan yapılan değişiklikler nedeniyle zarar meydana gelirse kiracı, zararı gidermek veya evi eski hâline getirmek zorunda kalabilir.

Bu nedenle evde kalıcı bir değişiklik yapılmadan önce ev sahibinden yazılı izin alınması önemlidir.

Ev sahibi evi geri alırken nelere dikkat etmeli?

Kiracı evi boşaltırken ev sahibinin de belirli yükümlülükleri vardır.

TBK m. 335'e göre kiraya veren, kiralananı geri alırken durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Bu bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle belirlenebilecek eksiklikler bakımından sorumluluktan kurtulur.

Teslim sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek gizli ayıplar sonradan ortaya çıkarsa, kiraya veren bunları öğrendiği anda kiracıya gecikmeksizin yazılı bildirmelidir.

Bu nedenle anahtar teslimi sırasında evin birlikte incelenmesi, fotoğraf çekilmesi ve teslim tutanağı hazırlanması hem kiracı hem de ev sahibi açısından önemlidir.

Kiralık evde bozulan eşyalar: Kim öder?

Bu tablo genel ilkeleri gösterir. Somut olayda arızanın nedeni, eşyanın yaşı, kullanım şekli ve sözleşmenin geçerli hükümleri sonucu değiştirebilir.

Kiracı evi teslim ederken nelere dikkat etmeli?

Kiracının evden çıkarken ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkları önlemek için bazı adımlar atması faydalıdır:

• Evin tüm odalarının fotoğraf ve videosunu çekin.
• Duvarların, kapıların, pencerelerin ve tesisatın durumunu kayıt altına alın.
• Ev sahibiyle birlikte teslim tutanağı hazırlayın.
• Mevcut hasarları ve olağan kullanım izlerini tutanağa yazın.
• Anahtar tesliminin yazılı olarak belgelenmesini sağlayın.
• Depozito iadesi konusunda yazılı kayıt oluşturun.

Evin girişteki durumu da mümkün olduğunca belgelenmelidir. Kiracı, evi teslim aldığı hâliyle geri verme yükümlülüğü bakımından başlangıç durumunu ispatlayabilmelidir.

"Her türlü tamirat kiracıya aittir" maddesi geçerli mi?

Kira sözleşmelerinde evde meydana gelen bütün tamiratların kiracıya ait olduğuna ilişkin hükümler bulunabilir.

Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 301, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğünün kiracı aleyhine değiştirilmesini engeller.

Bu nedenle ev sahibinin kanunen kendisine ait olan esaslı bakım ve tamirat giderlerini genel bir sözleşme hükmüyle kiracıya yüklemesi mümkün değildir.

Kiracının olağan kullanım için gerekli temizlik ve küçük bakım giderlerini karşılama yükümlülüğü ise TBK m. 317'den kaynaklanır.

Sonuç: Kiralık evde tamir ve boya masrafı kime aittir?

Kiralık evde meydana gelen arızaların ve hasarların masrafı, olayın nedenine göre belirlenir.

Olağan kullanım ve eskime nedeniyle ortaya çıkan arızalar kural olarak ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracının özenli kullanım yükümlülüğüne aykırı davranışı nedeniyle meydana gelen zararlar ise kiracı tarafından karşılanmalıdır.

Kiracı, evden çıkarken yalnızca boya eskidiği veya duvarlar normal kullanım nedeniyle kirlendiği için evi yeniden boyatmak zorunda değildir. Ancak kiracının neden olduğu olağan dışı hasarlar bakımından zararın giderilmesi istenebilir.

Ev sahibi de depozitodan kesinti yaparken hasarın varlığını, nedenini ve miktarını ortaya koymalı; kiracı ise arızaları zamanında bildirmeli ve evi teslim ederken mevcut durumu belgelendirmelidir.

Kira ilişkilerinde en sağlıklı yaklaşım, arıza meydana geldiğinde sorumluluğu hemen karşı tarafa yüklemek yerine, hasarın nedenini belirlemek ve süreci yazılı kayıtlarla yürütmektir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki görüş yerine geçmez. Somut kira uyuşmazlıklarında sözleşme hükümleri, olayın özellikleri ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.