Kira Sözleşmesinde “Geç Ödeme Halinde Tüm Kiralar Muaccel Olur” Maddesi Geçerli midir?

Kira sözleşmelerinin sonlarına doğru çoğu zaman şöyle bir madde bulunur:

“Kiracı bir ayın kirasını geç öderse sözleşme süresince ödenecek bütün kira bedelleri muaccel olur.”

Kimi sözleşmelerde bunun yanına bir de “her gecikme için şu kadar ceza ödenir” cümlesi eklenir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu maddenin hukuken hiçbir değeri yoktur.

Kanun bunu açıkça yasaklamaktadır

Türk Borçlar Kanunu m. 346 şöyle der: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.

Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Muaccel, vadesi gelmiş demektir. Yani ev sahibi bir ay gecikme üzerine yıllık kirayı tek seferde isteyemez. Kira her ay kendi vadesinde istenir. Geç ödemeye bağlı ceza da aynı şekilde yazılamaz.

Bu kural kiracıyı koruyan emredici bir kuraldır. Sözleşmeye yazılmış olması ya da kiracının imzalamış olması bir şey değiştirmez.

Sözleşmenin geri kalanı geçerli mi?

Evet, genellikle geçerlidir.Borçlar Kanunu m. 27’ye göre sözleşmedeki bir hükmün geçersiz olması diğer hükümleri etkilemez. Geçersiz sayılan yalnızca o madde olur, kira ilişkisi devam eder.

Ancak o madde olmasa sözleşmenin hiç yapılmayacağı açıkça anlaşılıyorsa sözleşmenin tamamı hükümsüz olabilir. Bu istisna nadirdir ve somut olaya bağlıdır.

Geç ödemenin hukuki bir sonucu yok mu?

Madde geçersiz olunca kira borcu ortadan kalkmaz. Kiracı ödemezse ev sahibi yazılı olarak süre verir, bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir.

Konut ve çatılı işyerinde bu süre en az 30 gündür (TBK m. 315). Ev sahibi ilamsız icra yoluyla tahliye talepli takip de başlatabilir. (İİK m. 269)

Bir kira yılında kiracıya iki haklı ihtar yapılmasına sebep olunmuşsa, ev sahibi kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açıp sözleşmeyi sona erdirebilir. (TBK m. 352)

Gecikme faizi ise ceza koşulundan ayrı bir konudur. Sözleşmede oran yoksa yasal oran uygulanır. Sözleşmeyle oran belirlenmişse bu, TBK m. 120’deki sınırı aşamaz.

Ev sahipleri için

Bu maddeyi sözleşmeye yazmak size bir hak kazandırmaz. Ödenmeyen kira için başvuracağınız yollar yukarıdaki üç yoldur.

Sözleşme metninizi hazırlarken geçersiz sayılacak maddeler yerine bu yasal yollara uygun düzenleme yapmak daha sağlıklıdır.

Hangi kiralarda geçerli?

TBK m. 346, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler arasındadır (TBK m. 339 ve devamı). Arsa, açık alan veya taşınır kiralarında durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Sözleşmenizdeki bir maddenin geçerliliğinden emin değilseniz imzalamadan önce bir avukata göstermeniz yerinde olur.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki görüş yerine geçmez. Her sözleşme kendi koşullarıyla değerlendirilmelidir.