Kira Tespit Davası Açıldıktan Sonra Kiracı Eski Kirayı mı Öder, Yeni Kirayı mı?

Kira artışında taraflar anlaşamazsa, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilir (TBK m.345). Uygulamada bu dava kira tespit davası olarak anılır.

Peki dava sürerken kiracı hangi kirayı öder? Ev sahibinin dilekçeye yazdığı yüksek tutarı mı, mevcut kirayı mı? Mahkemenin belirlediği yeni bedel geçmiş aylara da işler mi?

Kısa cevap: Kiracı dava sürerken mevcut kirayı ödemeye devam eder.

Yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını ise TBK m.345 belirler. Şartlar varsa mahkemenin belirlediği bedel, geçmiş bir kira döneminin başından itibaren uygulanır. Aradaki fark karar kesinleşince ödenir.

Bu yazıda dava sürerken ödenecek kirayı, yeni bedelin geçmişe etkisini, kira farkının ne zaman istenebileceğini ve faizin ne zaman başladığını anlatıyoruz.

1. Kira Tespit Davası Açılması Kiracının Ödemesi Gereken Kira Bedelini Hemen Değiştirir mi?

Hayır. Dava açılması ödenecek kirayı değiştirmez.

Ev sahibi kirayı 15.000 TL'den 30.000 TL'ye çıkarmak için dava açsa bile kiracı 30.000 TL ödemek zorunda değildir. Karar verilene kadar, sözleşmeye ve kanuni artış hükümlerine göre ödenmesi gereken kira ödenir.

"Mevcut kira", sözleşmenin ilk günündeki tutar demek değildir. Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa ya da kanuni artış uygulanıyorsa, ödenecek tutar buna göre hesaplanır.

Örnek:

• Mevcut kira bedeli (sözleşme + kanuni artış sonrası): 19.500 TL
• Ev sahibinin kira tespit davasında talep ettiği bedel: 30.000 TL

Bu durumda kiracı 19.500 TL ödemeye devam eder. 30.000 TL yalnızca ev sahibinin talebidir.

Asıl soru, mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağıdır.

2. Kira Tespit Davası Sonucunda Belirlenen Yeni Kira Bedeli Geçmişe Dönük Uygulanabilir mi?

Evet. TBK m.345'teki şartlar varsa mahkemenin belirlediği bedel, yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Bedelin geçmişe etkili olması için kanundaki süre ve bildirim şartlarına uyulmalıdır.

Üç ihtimal var:

A. Dava yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmışsa

Ev sahibi davayı yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açarsa, bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Örnek:

• Kira sözleşmesinin yenilenme tarihi: 1 Eylül 2026
• Dava açılış tarihi: 25 Temmuz 2026
• Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli: 25.000 TL

Dava, yeni dönemden 30 günden fazla önce açıldı. Bu yüzden 25.000 TL, 1 Eylül 2026'dan itibaren geçerli olur.

Kiracı bu dönemde mevcut kirayı ödediyse, karar kesinleşince aradaki fark istenir.

B. Ev sahibi 30 gün önceden yazılı bildirim yapmışsa

Ev sahibinin davayı 30 gün önce açması şart değildir.

Yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya kirayı artıracağını yazılı bildirmesi yeterlidir. Bu durumda yeni kira dönemi sonuna kadar dava açabilir. Mahkemenin belirlediği bedel yine yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Örnek:

• Kira sözleşmesinin yenilenme tarihi: 1 Eylül 2026
• Ev sahibinin yazılı bildirim tarihi: 25 Temmuz 2026
• Dava açılış tarihi: 15 Ekim 2026
• Mahkemenin belirlediği kira bedeli: 25.000 TL

Ev sahibi yeni dönemden 30 günden fazla önce yazılı bildirimde bulundu. Bu yüzden yeni kira dönemi sonuna kadar (31 Ağustos 2027) dava açabilir.

25.000 TL, 1 Eylül 2026'dan itibaren uygulanır.

Bildirimi zamanında ve yazılı yapmak önem taşır.

C. Kira sözleşmesinde kira artış hükmü bulunuyorsa

TBK m.345'in ikinci fıkrası bu durumu ayrıca düzenler.

Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar dava açılabilir. Mahkemenin belirlediği bedel yine yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Bu yüzden önce sözleşmedeki artış hükmüne bakın.

Özetle: Davanın ne zaman açılabileceği ile bedelin hangi tarihten geçerli olacağı ayrı meselelerdir. İkincisini TBK m.345'teki süre ve bildirim şartları belirler.

3. Kira Tespit Davası Devam Ederken Kiracı Mevcut Kirayı Ödemeye Devam Ederse Temerrüde Düşer mi?

Hayır. Kiracı sözleşmeye göre ödemesi gereken kirayı düzenli ve tam ödüyorsa temerrüde düşmez.

Örnek: Ev sahibi aylık 30.000 TL talep etmiş, kiracı mevcut kira olan 19.500 TL'yi ödemeye devam etmiş olsun.

Dava sonuçlanana kadar 30.000 TL yalnızca dilekçedeki bir taleptir. Kiracı 19.500 TL ödeyerek eksik ödeme yapmış olmaz.

Karar kesinleştikten sonra durum değişir. Yeni bedel geçmiş bir dönemin başından itibaren geçerliyse, kiracının ödedikleri mahsup edilir. Aradaki kira farkı ödenir.

Dava sırasında ödenen kira ile karar sonrası doğan kira farkı ayrı şeylerdir.

4. Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden Kira Farkı İstenebilir mi?

Kira farkını istemek için kararın kesinleşmesini beklemek gerekir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli, 1979/1 E. ve 1979/3 K. sayılı kararına göre, kira farkı alacağı ancak kira tespit kararı kesinleşince muaccel olur.

Yani mahkeme bedeli belirlediği anda kira farkı istenemez. Kararın kesinleşmesi şarttır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 09.11.2021 tarihli, 2017/1847 E. ve 2021/1376 K. sayılı kararında aynı sonuca varmıştır. Kararda, kira farkı alacağının miktarının kesinleşmeyle belli olduğu ve itirazın kaldırılması için kararın kesinleşmiş olması gerektiği kabul edilmiştir.

Kesinleşmeden önce kira farkına dayalı takip başlatılabilir. Ancak kiracı itiraz ederse, karar kesinleşmeden itirazın kaldırılması istenemez.

Kararın kesinleşmesini bekleyin.

5. Kira Tespit Kararı Kesinleşince Geçmiş Aylara Ait Kira Farkı Nasıl Hesaplanır?

Karar kesinleşince ve yeni bedel geçmiş bir dönemin başından itibaren geçerliyse, o dönem için ödenen kira ile mahkemenin belirlediği kira arasındaki fark hesaplanır.

Örnek (beş yılı aşan bir sözleşme varsayımıyla):

• Mevcut kira bedeli (ödenen): 15.000 TL
• Mahkemece belirlenen kira bedeli: 25.000 TL
• Yeni kira döneminin başlangıcı: 1 Eylül 2026
• Kararın kesinleşme tarihi: 1 Haziran 2027

Kiracı 1 Eylül 2026 ile 1 Haziran 2027 arasında her ay 15.000 TL ödemiştir.

Mahkemenin belirlediği 25.000 TL, 1 Eylül 2026'dan itibaren geçerliyse aylık fark 10.000 TL'dir.

Dokuz aylık dönem için:

• Mahkemece belirlenen aylık kira: 25.000 TL
• Kiracının aylık ödediği kira: 15.000 TL
• Aylık kira farkı: 10.000 TL
• Fark doğan ay sayısı: 9
• Toplam kira farkı: 90.000 TL

Karar kesinleşince 90.000 TL kira farkı doğar.

Gerçek bir dosyada hesap bu kadar basit olmayabilir. Önce bedelin hangi tarihten geçerli olduğu belirlenir: dava tarihi, yazılı bildirim ve sözleşmedeki artış hükmü bu soruyu cevaplar. Sonra kiracının yaptığı ödemeler ve varsa kısmi ödemeler düşülür.

6. Kira Tespit Kararı Kesinleşince Kira Farkına Faiz Ne Zaman İşler?

Karar kesinleşince birikmiş kira farkları muaccel olur. Kesinleşmeye kadar geçen dönemin kira farkı, kesinleşmeden önce adi bir alacak gibi istenemez.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 24.11.1995 tarihli, 1994/2 E. ve 1995/2 K. sayılı kararına göre, kira farkına işleyecek faiz kararın kesinleştiği tarihten itibaren, ayrıca ihtar gerekmeksizin işlemeye başlar.

7. Kira Tespit Davası Açılmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Evet. Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesine göre kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Kira tespit davası da bu kapsamdadır.

Ev sahibi, bedelin mahkemece belirlenmesini istemeden önce arabuluculuk sürecini tamamlamalıdır. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanak düzenler. Bu tutanak dava dilekçesine eklenir (6325 m. 18/A).

Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

8. Kira Tespit Davası Açan Ev Sahibi İstediği Kira Bedelini Alabilir mi?

Dava dilekçesindeki rakam mahkemeyi bağlamaz. Mahkeme bedeli TBK m.344'e göre belirler.

Hangi ölçüte bakılacağı sözleşmenin süresine göre değişir:

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde mahkeme şunlara birlikte bakar:

• Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı
• Kiralananın durumu
• Emsal kira bedelleri
• Hakkaniyet ilkesi

Ev sahibi 30.000 TL talep etse dahi mahkeme 25.000 TL, 27.000 TL veya başka bir tutar belirleyebilir.

9. Kira Tespit Davası Devam Ederken Kiracı Kira Bedelini İhtirazi Kayıtla Ödemeli mi?

Mevcut kirayı ödemeye devam etmek, ev sahibinin talep ettiği yüksek bedeli kabul etmek anlamına gelmez.

İhtirazi kayıt yazmak kararın sonucunu veya kanuni yükümlülükleri değiştirmez. Önemli olan, mevcut kirayı düzenli ödemek ve bunu belgelemektir.

10. Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası açılınca kiracı hemen yeni kirayı ödemek zorunda mı?

Hayır. Dava açılması kira bedelini değiştirmez.

Kira tespit davası devam ederken mevcut kirayı ödeyen kiracı temerrüde düşer mi?

Hayır. Kiracı ödemesi gereken kirayı tam ve zamanında ödüyorsa, ev sahibinin daha yüksek kira talep etmesi temerrüt sayılmaz.

Kira tespit davası geçmişe dönük kira farkı doğurur mu?

Evet. TBK m.345'teki süre ve bildirim şartları varsa mahkemenin belirlediği bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur ve geçmiş dönem için kira farkı doğar.

Kira tespit kararı kesinleşmeden icra takibi yapılabilir mi?

Takip başlatılabilir, ancak kiracı itiraz ederse itirazın kaldırılması için kira tespit kararının kesinleşmiş olması gerekir.

Kira tespit kararı kesinleşince kiracı geçmiş dönem kira farkını ödemek zorunda mı?

Evet. Yeni bedel geçmiş dönemden itibaren geçerliyse, kiracının ödedikleri mahsup edilir ve kalan fark ödenir. Kesinleşme tarihinden itibaren kira farkına, ihtar gerekmeksizin faiz işler.

Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira tespit davasında arabuluculuk dava şartıdır.

Ev sahibi kira tespit davasında istediği bedelin belirlenmesini sağlayabilir mi?

Hayır. Mahkeme TBK m.344'teki ölçütlere göre bedeli belirler. Beş yılı doldurmamış sözleşmelerde TÜFE sınırını aşamaz.

11. Sonuç

Kira tespit davası açılması, ödenecek kirayı değiştirmez. Kiracı dava sürerken mevcut kirayı ödemeye devam eder.

Mahkemenin belirlediği bedel ise, TBK m.345'teki süre ve bildirim şartları varsa yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Karar kesinleşince aradaki kira farkı ödenir.

Süreç kısaca şöyle işler:

Kira artışını hesaplamak için kira artış hesaplama aracına, kira dosyanız için Kira Dosyam sayfasına bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki görüş yerine geçmez. Somut uyuşmazlıklarda kira sözleşmesinin, bildirimlerin ve mahkeme kararının birlikte incelenmesi gerekir.