Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Takibi (Örnek 14): İtiraz, Noter Şartı ve Süreler

Kiracı yazılı olarak "şu tarihte taşınmazı boşaltacağım" dediği hâlde o tarihte çıkmadığı takdirde, kiraya veren mahkemeye gitmeden icra dairesi üzerinden tahliye takibi başlatabilir.

Uygulamada bu takipte kullanılan tahliye emri formunun numarası nedeniyle "Örnek 14 tahliye takibi" denir.

Bu takip, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan "Örnek 13" ödeme emrinden farklıdır. Burada amaç kira alacağını tahsil etmek değil, taahhüt edilen tarihte boşaltılmayan taşınmazın tahliyesidir.

Kısaca kural: Tahliye taahhüdüne dayanmak için taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmak veya dava açmak gerekir.

Kiracı tahliye emrine 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz halinde noterde düzenlenmiş veya imza ve tarihi onaylanmış bir taahhütname büyük avantaj sağlar.

Bu yazıda şunları bulacaksınız:

• Tahliye takibi (Örnek 14) nasıl başlatılır?
• Kiracı itiraz etmezse ve ederse süreç nasıl işler?
• Noter onayı ne işe yarar?
• Arabuluculuk zorunlu mudur?
• Tahliye ne kadar sürer?

Tahliye taahhüdünün yasal dayanağı

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesinde düzenlenmiştir.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olabilir. Bu tarihte boşaltmadığı takdirde kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Önemli uyarı: Kira sözleşmesiyle aynı gün veya taşınmaz teslim edilmeden alınan taahhüt, kiracının serbest iradesiyle verilmiş geçerli bir taahhüt olarak kabul edilmeyebilir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olması için noterde düzenlenmesi zorunlu değildir. Koşulları taşıyan adi yazılı taahhüt de geçerli olabilir. Noter işleminin önemi, kiracının icra takibine itiraz etmesi durumunda ortaya çıkar.

Tahliye takibi (Örnek 14) nasıl başlatılır?

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmadığı takdirde kiraya veren, İİK m. 272 ve devamı uyarınca ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu takip, icra dairesinin gönderdiği tahliye emri (Örnek 14) ile yürütülür.

Takip başlatırken genel olarak şunlar gerekir:

• Tahliye taahhütnamesi
• Kiraya veren ve kiracının kimlik ve adres bilgileri
• Kiralanan taşınmazın bilgileri
• Taahhüt edilen tahliye tarihi
• Takip talebi ile icra harç ve giderleri

Önemli: Takip, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır. Bu süre uygulamada hak düşürücü nitelikte kabul edilmektedir. Süre geçtikten sonra aynı taahhüde dayanarak bu yola başvurmak mümkün olmayabilir.

İcra dairesi, takip talebi üzerine kiracıya tahliye emri gönderir. Emirde kiracıdan taşınmazı 15 gün içinde tahliye ve teslim etmesi istenir (m. 272). Kiracıya ayrıca tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebileceği bildirilir.

Kiracı tahliye emrine itiraz etmezse ne olur?

Kiracı tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Bu, kiracının aynı gün çıkarılacağı anlamına gelmez. Kiracıya emirde belirtilen 15 günlük süre tanınmıştır.

Kiracı itiraz etmemiş ve 15 günlük süre dolmuşsa kiraya verenin kural olarak ayrıca itirazın kaldırılması davası açmasına gerek yoktur. İİK m. 273 çerçevesinde icra dairesinden tahliye işlemleri istenebilir.

Adi yazılı tahliye taahhüdündeki imza itirazda açıkça inkâr edilmemişse, kiracının sonraki aşamalardaki savunma imkânları etkilenebilir.

Süresinde itiraz edilmemesi her hukuki iddiayı ortadan kaldırmaz. Usulsüz tebligat veya takip şartlarının bulunmaması gibi hususlar ayrıca değerlendirilebilir.

Kiraya veren açısından en önemli konu, tahliye emrinin usulüne uygun tebliğ edilmesi ve 7 günlük itiraz süresinin doğru hesaplanmasıdır.

Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse ne olur?

İİK m. 274 uyarınca kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde dilekçe vererek veya sözlü beyanda bulunarak itiraz edebilir. Süresinde yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.

Bundan sonra izlenecek yol, itirazın niteliğine bağlıdır. Kiracı genellikle şu itirazlardan birini ileri sürer:

• İmzanın kendisine ait olmadığını söyler.
• Tarihin sonradan doldurulduğunu söyler.
• Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün alındığını söyler.
• Taahhüdün taşınmaz teslim edilmeden önce alındığını söyler.
• Kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını söyler.
• Taahhüdün geçersiz olduğunu söyler.

İİK m. 274/3 uyarınca 63, 64 ve 65. maddelerin hükümleri tahliye takiplerinde de uygulanır.

Her itirazın sonucu aynı değildir. Bu aşamada belirleyici olan, noterde düzenlenmiş veya onaylanmış belge ile adi yazılı belge arasındaki farktır.

Tahliye taahhütnamesi noterde düzenlenmiş veya imzası onaylanmışsa ne olur?

İİK m. 275'e göre itiraz halinde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Tahliye talebi şu belgelerden birine dayanıyorsa ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir belge gösteremezse itiraz kaldırılır:

• Noterlikçe re'sen düzenlenmiş bir belge
• Tarih ve imzası noterlikçe tasdik edilmiş bir belge
• Kiracı tarafından ikrar edilmiş bir belge

Kiracı, kira sözleşmesinin uzatıldığını aynı kuvvet ve mahiyette bir belgeyle ispatlarsa itirazın kaldırılması talebi reddedilir. Kiracının yalnızca sözlü olarak "kira uzatıldı" demesi yeterli değildir.

İtirazın kaldırılmasına karar verilirse takip devam eder. Kiracı yine boşaltmazsa icra dairesinden zorla tahliye istenebilir.

Tahliye taahhütnamesi noter onaylı değilse ne olur?

Adi yazılı taahhüt, tek başına geçersiz değildir. TBK m. 352/1 bakımından yazılı olması yeterlidir. Ancak kiracı itiraz ederse İİK m. 275 yönünden belgenin niteliği önem kazanır.

Önemli: İmzanın kabul edilmesi, her durumda tahliye kararı verileceği anlamına gelmez. Kiracının tarih, yenileme ve uzatma itirazları ayrıca değerlendirilir.

İtirazın kaldırılması veya reddi sonrası ne olur?

İİK m. 275/4'e göre itirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten sonra veya kaldırılma talebi reddedildikten sonra kiracının ve kiraya verenin genel hükümlere göre mahkemeye başvuru hakları saklıdır.

Yani icra mahkemesindeki sonuç, taraflar için genel mahkemede dava yolunu kapatmaz.

İtiraz halinde hangi mahkeme görevlidir?

Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayalı olarak doğrudan sulh hukuk mahkemesinde de dava açabilir. Bu durumda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerekir.

Arabuluculuk zorunlu mudur?

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinde düzenlenmiştir.

Bu maddede önemli bir istisna vardır: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kapsam dışındadır.

Her kira uyuşmazlığında arabuluculuğun zorunlu olduğunu söylemek doğru değildir. Ayrımı doğru yapmak gerekir.

Tahliye ne kadar sürer?

Her dosya için kesin bir süre vermek mümkün değildir. Süre; kiracının itiraz edip etmemesine, tebligatın sorunsuz yapılmasına, icra dairesinin ve mahkemenin iş yüküne göre değişir.

Dikkat edilmesi gereken diğer noktalar

Sık sorulan sorular

1. Tahliye taahhüdü noter onaylı olmak zorunda mı?

Hayır. TBK m. 352/1 bakımından yazılı taahhüt yeterlidir. Ancak kiracı itiraz ederse noterlikçe düzenleme veya imza ve tarih tasdiki, İİK m. 275 kapsamında itirazın kaldırılması bakımından büyük önem taşır.

2. Kiracı tahliye emrine (Örnek 14) kaç gün içinde itiraz edebilir?

Tebliğden itibaren 7 gün içinde. Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur.

3. Kiracı itiraz etmezse mahkeme kararı gerekir mi?

Kural olarak hayır. Takip kesinleşir ve 15 günlük tahliye süresi tamamlanırsa kiraya veren icra dairesinden zorla tahliye isteyebilir (m. 273).

4. Adi yazılı tahliye taahhüdünde kiracı imzayı inkâr ederse ne olur?

İİK m. 275 kapsamında icra mahkemesinden itirazın kaldırılması kural olarak istenemez. Kiraya verenin genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde dava açması gündeme gelir.

5. Kiracı imzayı kabul edip tarihin sonradan doldurulduğunu söylerse ne olur?

Belge noterlikçe düzenlenmemiş veya tarih ve imzası tasdik edilmemişse tarih itirazı icra mahkemesinin sınırlı incelemesini aşabilir. Bu durumda genel mahkemede yargılama gerekebilir.

6. Tahliye takibinde arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. İlamsız icra yoluyla tahliye hükümleri 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamı dışındadır. Genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa arabuluculuk dava şartıdır.

7. İtirazın kaldırılması reddedilirse genel mahkemeye gidilebilir mi?

Evet. İİK m. 275/4'e göre itirazın kaldırılması veya reddinden sonra da taraflar genel hükümlere göre mahkemeye başvurabilir.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye takibi, kiraya verenin kiralananın tahliyesini sağlamak için kullanabileceği önemli yollardan biridir.

Kiracı tahliye emrine 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. 15 günlük sürenin ardından zorla tahliye istenebilir. İtiraz halinde ise şunlar belirleyici olur:

• Taahhüdün noterde düzenlenmiş veya onaylanmış olması
• İmza ve tarihin inkâr edilip edilmemesi
• Kira sözleşmesinin yenilendiğine dair belge sunulup sunulmaması

Bu nedenle takipten önce belgenin geçerliliği, bir aylık süre, tebligat ve takip koşulları birlikte değerlendirilmelidir.

Taahhütnamenin geçerliliği için Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçersiz Olur? yazımıza, kira alacağı ve tahliye süreçleri için Kira Dosyam ve İcra ve İflas Dosyam sayfalarına bakabilirsiniz.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki görüş yerine geçmez. Somut olayda tahliye taahhüdünün ve takip dosyasının ayrıca incelenmesi gerekir.