Kiracı Kirayı Ödemediğinde Ne Yapılmalı? Ev Sahibi İçin Adım Adım Rehber

Kiracı kirayı ödemediğinde ilk tepki genellikle öfke olur: kapıya gitmek, elektriği kesmek, eşyaları çıkarmak. Oysa bu tepkiler ev sahibinin haklı durumunu bir anda tersine çevirebilir.

Doğru yol sırayla atılan adımlardır: ihtar veya ihtarlı ödeme emri, ardından icra mahkemesi ya da dava, en sonunda tahliye. Bu yazıda süreci ev sahibi gözüyle; itiraz olursa ve olmazsa ne olacağını, görevli mahkemeleri, dava sürelerini ve tahmini süreleri birlikte anlatıyoruz.

KİRA ÖDENMEDİ: İLK ADIMDA YAPILACAKLAR

Kira bir gün gecikti diye hemen tahliye isteyemezsiniz. Önce şunları netleştirin:

• Hangi aylar ödenmedi, toplam borç ne kadar?
• Yazılı kira sözleşmesi var mı? İmzalar noterden onaylı mı?
• Konut mu, çatılı işyeri mi, başka bir taşınmaz mı?
• Kiracı ödeme sözü verdi mi? (Yazışmaları saklayın.)
• Depozito tutarı ve daha önce yapılan ödemeler net mi?

KİRA ÖDENMEZSE ÜÇ YOL VARDIR

1. YOL: ÖRNEK 13 İLE İLAMSIZ İCRA TAKİBİ

Ev sahibi icra müdürlüğüne tahliye talepli takip talebi verir. Talepte ödenmeyen kira dönemleri tek tek gösterilir; kira sözleşmesi eklenir. İcra dairesi kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderir.

Bu ödeme emrinde iki ayrı süre vardır:

Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda ödeme süresi daha kısadır; bu süre kanunda ayrıca belirlenmiştir.

Ödeme emrinde itiraz süresi, ödeme süresi, tahliye uyarısı ve sözleşmenin imzaya itiraz edilmedikçe geçerli sayılacağı bildirimi bulunmalıdır. Bu unsurlar eksikse mahkeme tahliyeye karar vermekte zorlanabilir.

30 gün dolmadan başvurmak: 30 günlük süre tamamen geçmeden açılan başvuru, temerrüt henüz oluşmadığı için reddedilebilir. Süreyi bekleyin.

Kiracı 30 gün içinde öderse: Tahliye talebi sonuçsuz kalır, sözleşme devam eder. Ancak tekrar geç ödeme iki haklı ihtar sebebi olabilir.

ÖDEME EMRİ NOTER İHTARININ YERİNE GEÇER Mİ?

Örnek 13 ödeme emri, usulüne uygun düzenlenmişse kira ödenmemesi nedeniyle TBK m. 315 ihtarının yerine geçer. Ayrıca noter ihtarı çekmeniz gerekmez. Bunun için üç koşul önemlidir:

• Ödeme emri süre ve tahliye uyarılarını eksiksiz taşımalıdır.
• Tebligat usulüne uygun yapılmış olmalıdır.
• Takip talebinde tahliye istenmiş olmalıdır.

Yalnızca alacak için yapılan genel ilamsız takip (tahliye istenmeyen) ihtar yerine geçmeyebilir. Bu fark önemlidir; takibi başlatırken tahliyenin talep edildiğinden emin olun.

KİRACI İTİRAZ EDERSE VEYA ETMEZSE NE OLUR?

İtiraz etmezse süreç:

• Takip, borç yönünden kesinleşir.
• 30 günlük süre dolduktan sonra haciz istenebilir.
• Ev sahibi tahliye için icra hukuk mahkemesine başvurur. Bu başvuru için 6 aylık süre vardır; süre 30 günlük ödeme süresinin bitiminden başlar.
• Mahkeme şartlar oluşmuşsa tahliyeye karar verir.

İtiraz ederse süreç:

İtirazın kaldırılmasında kilit delil yazılı kira sözleşmesidir. Ödenmeyen kira dönemlerini gösteren hesap, tebligat belgeleri ve kiracıyla yazışmalar dosyaya eklenmelidir. İtirazın dayanağı karmaşıksa (kiracı ödediğini iddia ediyor, kira bedeli tartışmalı) mahkeme dosyayı genel yargılama gerektiren bir uyuşmazlık olarak görebilir; bu durumda süreç uzar.

Mahkemeden tahliye kararı çıkarsa:

• Karar tebliğ edilir, kiracıya boşaltması için süre tanınır.
• Kiracı karara karşı kanun yoluna gidebilir; tahliyeyi durdurmak için güvence (kira güvencesi) yatırması istenebilir.
• Süre dolarsa icra müdürlüğü, icra personeliyle zorla tahliye yapar.

2. YOL: NOTER İHTARI VE DAVA

Yazılı sözleşme yoksa, imza tartışmalıysa veya icra yolu uygun değilse önce noter ihtarnamesiyle borç bildirilir. Konutta süre en az 30 gündür ve ihtarda şu üç unsur bulunmalıdır:

• Ödenmeyen kira dönemleri
• Süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği uyarısı
• Tebliğ edildiği tarih

Süre dolunca dava açılır. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Görevli mahkeme genellikle sulh hukuk mahkemesidir.

3. YOL: İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE

Kiracı kirayı geç ödüyor, her seferinde ihtardan sonra ödüyorsa, ev sahibi iki haklı ihtar yoluna gidebilir. Bu yol, kira ödenmemesi nedeniyle fesihten farklıdır.

İhtar niteliği taşıyan icra takibi bu yolda işe yarar mı? Örnek 13 ödeme emrinin de ihtar sayılacağı yönünde görüşler ve kararlar vardır; ancak her takip her durumda ihtar saydırılamaz. Bu yüzden iki haklı ihtar planlıyorsanız ihtarları noter aracılığıyla çekmek ve tebliğ belgelerini saklamak en güvenli yoldur. İki haklı ihtar için ayrı bir icra takip türü yoktur; tahliye dava yoluyla istenir.

GÖREVLİ MAHKEME KİM?

Yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdir.

DAVA VE BAŞVURU SÜRELERİ BİR BAKIŞTA

Altı aylık ve bir aylık süreler hak düşürücüdür. Kaçırıldığında hak kaybolur, bu yüzden takvime işaretlemek gerekir.

Alacak için ayrıca süre var mı? Kira alacağını mahkemede tahsil etmek için de zamanaşımı süresi vardır. Uzun süre beklemeden işlem başlatmak en doğrusudur.

TAHMİNİ SÜRELER

Süreler dosya yoğunluğuna, tebligata ve itiraza göre çok değişir. Kesin süre veremeyiz; aşağıdakiler yalnızca fikir vermek içindir:

Tebligat sorunları (kiracı adreste bulunmuyor, usulsüz tebligat) her yolda süreci uzatan en yaygın etkendir.

TAHLİYE NASIL GERÇEKLEŞİR?

Tahliye ev sahibinin kapıyı açması değil, karara dayanan resmi bir işlemdir.

• Karar kiracıya tebliğ edilir, boşaltması için süre tanınır.
• Kiracı karara karşı kanun yoluna giderse tahliyeyi durdurmak için güvence yatırması istenebilir.
• Süre içinde boşaltmazsa icra müdürlüğü, icra personeliyle zorla tahliye yapar.

EV SAHİBİ NE YAPMALI, NE YAPMAMALI?

DEPOZİTO KİRA BORCUNA SAYILIR MI?

Depozito (güvence bedeli) kural olarak kira sona erdikten sonra kiracıya iade edilir. Depozitoyu kendi başınıza borca saymak yerine borç ve depozito hesabını yazılı yapmak ilerideki uyuşmazlığı azaltır. Tahliye sonrası depozito mahsubu, yazılı mutabakat veya mahkeme kararıyla yapılmalıdır.

SIK SORULAN SORULAR

1) Kiracı bir ay kirayı ödemezse hemen tahliye isteyebilir miyim?
Hayır. Önce ihtar veya ihtarlı ödeme emri gerekir. Konutta ödeme için en az 30 gün süre verilmelidir.

2) Örnek 13 nedir?
Kira alacağı ve tahliyenin birlikte istendiği ilamsız icra takibinde kullanılan ödeme emri formudur. Kiracıya 7 gün itiraz, 30 gün ödeme süresi verir.

3) Ödeme emri ihtar yerine geçer mi?
Usulüne uygun düzenlenmiş ve tahliye talepli Örnek 13 ödeme emri, ödenmeyen kira için ihtar yerine geçer. Sadece alacak takibi bunun için yeterli olmayabilir.

4) İcra takibinde arabuluculuğa gitmem gerekir mi?
İlamsız icra yoluyla tahliye takibinde arabuluculuk şartı aranmaz. Dava yolunda ise arabuluculuk kural olarak dava şartıdır.

5) Kiracı itiraz etmezse ev sahibi ne yapar?
30 günlük ödeme süresi dolduktan sonra haciz istenebilir ve tahliye için icra hukuk mahkemesine başvurulur. Bu başvuru 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde yapılmalıdır.

6) Kiracı itiraz ederse ne olur?
Takip durur. Ev sahibi, itirazın kaldırılması için icra hukuk mahkemesine başvurur. Kiracı imzaya da itiraz ederse noter onaysız sözleşmede sulh hukuk mahkemesi görevli olur.

7) Kiracı itiraz ederse ev sahibinin ne kadar süresi var?
İtirazın kaldırılması için itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde başvurulmalıdır.

8) Kiracı 30 gün içinde öderse ne olur?
Tahliye talebi sonuçsuz kalır, sözleşme devam eder. Ancak tekrar geç ödeme iki haklı ihtar sebebi olabilir.

9) İki haklı ihtar nedir?
Kiracının aynı kira yılında süresinde ödememesi nedeniyle iki yazılı ihtar alması halinde, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilmesidir. Dava, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

10) İki haklı ihtar için icra takibi yapılabilir mi?
İki haklı ihtar için ayrı bir icra takip türü yoktur; tahliye dava yoluyla istenir. İhtarları noter aracılığıyla çekmek en güvenli yoldur.

11) Borcu sonradan ödeyen kiracı iki haklı ihtardan kurtulur mu?
Hayır. Ödeme, iki haklı ihtar nedeniyle doğan tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.

12) Tahliye ne kadar sürer?
Kesin süre yoktur. İtirazsız icra takibi birkaç ayda sonuçlanabilir; itiraz ve dava yolu bunu uzatır.

13) Kapıya gidip eşyaları çıkarabilir miyim?
Hayır. Kendi başına tahliye hukuka aykırıdır ve hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

14) Elektrik ve suyu kesebilir miyim?
Hayır. Kiracının kullanımını engellemek tazminat ve ceza sorumluluğu doğurabilir.

15) Sözleşmem sözlüyse icra yolu işe yarar mı?
Sözlü sözleşmede kiracı kira ilişkisini inkâr ederse süreç zorlaşır ve genel mahkemede (Sulh Hukuk Mahkemesi) daha uzun sürede görülür.Dava yolu ve delil toplamak önem kazanır.

16) Kefile de başvurulabilir mi?
Sözleşmede kefil varsa kefil için de takip yapılabilir. Birden fazla kiracı varsa takip hepsine karşı yapılmalıdır.

17) Kira bedeli elden alındıysa ne olur?
Makbuz yoksa ödeme tartışmalı hâle gelir. Banka yoluyla ödeme en güvenli yöntemdir. Elden alınan kiralar için imzalı makbuz saklanmalıdır.

18) Tahliye sonrası eşyalar ne olur?
İcra yoluyla tahliyede eşyalar, icra müdürlüğü eşliğinde boşaltılır ve genellikle yediemine bırakılır. Eşyaların saklanması ve sonraki işlemler usule tabidir. Ev sahibi kendi başına eşyaları dışarı çıkaramaz.

Hukuki Not:

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olay farklıdır; süreler ve usul ayrıntıları uygulamada değişebilir.