Tahliye Davasında Ev Sahiplerinin En Sık Yaptığı 7 Hata

Tahliye davası açan ev sahipleri neden davayı kaybeder?

Çoğu zaman sebep, kiracının haklı olması değil, ev sahibinin usul hatası yapmasıdır.

Hatalı ihtar, kaçırılan süre, atlanan arabuluculuk veya eksik delil, haklı bir tahliye talebini bile reddedilen bir dosyaya dönüştürebilir. Üstelik tahliye davalarındaki süreler çoğunlukla hak düşürücü niteliktedir ve hâkim bunları kendiliğinden dikkate alır.

Bu yazıda, kiralananın tahliyesi için başvuran ev sahiplerinin uygulamada en sık yaptığı yedi hatayı ve bunlardan nasıl kaçınılacağını anlatıyoruz.

TAHLİYE İÇİN HANGİ YOL İZLENİR?

Hatalara geçmeden önce yolları ayırmak gerekir. Tahliye, dava yoluyla veya icra yoluyla istenebilir ve kurallar farklıdır:

HATA 1: ARABULUCULUĞU ATLAMAK

Kira uyuşmazlıklarında tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (1 Eylül 2023 itibarıyla). Arabuluculuk sürecinden geçmeden açılan dava usulden reddedilir ve zaman kaybettirir. Hak düşürücü süreler içinde olan davalarda bu durum telafisi zor sonuçlar doğurabilir.

• Doğru yol: Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak ve tutanağı dilekçeye eklemek.

• Zamanlama: Başvurunun, tahliye hakkı doğduktan sonra yapılması gerekir. Hak doğmadan yapılan başvuru sonuç doğurmayabilir.

• İstisna: İlamsız icra yoluyla tahliye takibi arabuluculuğa tabi değildir.

HATA 2: HATALI VEYA EKSİK İHTAR

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye isteniyorsa ihtar, davanın temelidir. Sık yapılan hatalar şunlardır:

• Yetersiz süre: Konutlarda kiracıya ödeme için en az 30 gün süre verilmelidir. Daha kısa süre, ihtarı geçersiz kılabilir.

• Fesih ihtarının yazılmaması: İhtarda sürenin sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.

• Yanlış tutar: Kira artışı TÜFE sınırını aşıyorsa ve ihtarda bu hatalı tutar istenirse, ihtarın geçerliliği tartışma konusu olur.

• Hatalı tebligat: İhtarın doğru adrese ve doğru kişiye gönderilmesi gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede ise kanun gereği ihtar şart değildir; sözleşmede öngörülmüşse buna uyulmalıdır. Her tahliye sebebinin ihtar kuralı farklıdır.

HATA 3: HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELERİ KAÇIRMAK

Tahliye davalarında süreler çok kısadır ve kaçırılması hakkı ortadan kaldırır. Mahkeme bunu kendiliğinden inceler.

• İhtiyaç nedeniyle tahliye: Belirli süreli sözleşmede kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

• Tahliye taahhüdü: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra takibi başlatılmalıdır.

• İki haklı ihtar: Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

• Yeni malik: Evi satın alan kişi, edinmeden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmazsa bu yolu kullanamaz ve sözleşme süresinin bitimini beklemek zorunda kalabilir.

Süreleri takvime yazmak, hata yapmamanın en kolay yoludur.

HATA 4: TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜ YANLIŞ ALMAK

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak kabul etmesidir. Ancak geçerli olması için bazı şartlar aranır:

• Teslimden sonra alınmalıdır: Kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde, kiracı henüz evi tutmadan imzalatılan taahhütler uygulamada geçersiz sayılmaktadır.

• Tahliye tarihi açık olmalıdır: Gün, ay ve yıl yazılmalıdır. “Gerektiğinde çıkarım” gibi ifadeler yetmez.

• Tarih sonradan doldurulmamalıdır: Boş bırakılan tarihin sonradan yazılması ispat sorunu doğurur.

• Tüm kiracıların imzası gerekir.

• Serbest irade önemlidir: Baskı, hile veya yanıltmayla alınan taahhüt iptal edilebilir.

Taahhüde dayanan icra yoluyla tahliyede kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz olursa süreç uzar. Taahhüdün noterde düzenlenmesi ispat sorunlarını azaltır.

HATA 5: İHTİYAÇ İDDİASINI ZAYIF KURMAK

Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi için konuta ihtiyacı varsa tahliye istenebilir. Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

• Çelişen davranış: Dava sürerken evi satışa çıkarmak ya da boş başka bir konutun bulunması ihtiyaç iddiasını zayıflatır.

• Geçici ihtiyaç yetmez: İhtiyaç, yalnızca dava açıldığında değil, yargılama boyunca devam etmelidir.

• İspat yükü ev sahibindedir: Tanık, sağlık raporu, kira kayıtları gibi delillerle ihtiyaç gösterilmelidir.

• Üç yıl kuralı: Tahliye edilen konut, haklı sebep olmadan 3 yıl içinde başkasına kiralanırsa kiracı tazminat isteyebilir. Tazminat, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olamaz.

HATA 6: KENDİ BAŞINA TAHLİYE ETMEYE ÇALIŞMAK

Kira ödenmediğinde ya da kiracı çıkmak istemediğinde ev sahipleri bazen kilit değiştirir, elektrik ve suyu keser, eşyaları dışarı çıkarır. Bunlar hukuka aykırıdır. Tahliye, ancak mahkeme kararı veya icra dairesi aracılığıyla yapılabilir.

Kendi başına tahliye girişimi, ev sahibini tazminat ve cezai sorumluluk riskiyle karşı karşıya bırakır ve haklı olan bir davayı da zayıflatır.

Bu girişimlerden zarar gören kiracı, ev sahibine karşı tazminat davası açabilir. Yani haklı bir ev sahibi, sabırsızlığı yüzünden hem davada hem de tazminat davasında zor duruma düşebilir.

HATA 7: DELİLLERİ HAZIRLAMAMAK

Tahliye davalarında dosya, belgelerle ayakta durur. Eksik belge davayı uzatır ya da kaybettirir.

• Yazılı kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller.

• Kira ödeme kayıtları: Elden alınan kira için makbuz yoksa ödeme olup olmadığı tartışmalı hâle gelir. Banka dekontu en güvenli delildir.

• Tebligat belgeleri: İhtarname ve tebliğ evrakı.

• Tapu kaydı: Malik olduğunu ve edinme tarihini gösterir.

• İhtiyaç delilleri: Sağlık raporu, ikametgah bilgisi, mevcut konut durumu gibi belgeler.

SIK SORULAN SORULAR

1) Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Dava yoluyla tahliye isteniyorsa evet, arabuluculuk dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye takibi ise arabuluculuğa tabi değildir.

2) Kira ödenmezse ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Önce kiracıya ödeme için süre veren ve fesih uyarısı içeren bir ihtar gönderilmelidir. Konutlarda bu süre en az 30 gündür. Sonrasında tahliye, dava veya icra yoluyla istenebilir.

3) Tahliye taahhütnamesi her zaman geçerli mi?

Hayır. Kira başlangıcında, kiracı evi tutmadan imzalatılan taahhütler uygulamada geçersiz sayılmaktadır. Taahhüdün teslimden sonra, açık bir tahliye tarihi ile ve serbest iradeyle verilmesi gerekir.

4) Tahliye taahhüdüne dayanarak dava açmak için süre var mı?

Evet. Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılmalı ya da icra takibi başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.

5) Ev sahibi “oğlum oturacak” diyerek kiracıyı çıkarıp evi başkasına kiralarsa ne olur?

Haklı bir sebep olmadan tahliyeden sonra üç yıl içinde konutu başkasına kiralayan ev sahibi, kiracının tazminat talebiyle karşılaşabilir.

6) Evi yeni satın alan kişi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. İhtiyaç nedeniyle tahliye için edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim gerekir ve dava, edinmeden altı ay sonra açılabilir. Bildirim süresi kaçırılırsa sözleşme süresinin sonu beklenir.

7) Kiracı bir kira yılında iki kez ihtar alırsa ne olur?

Kiracı bir kira dönemi içinde iki haklı ihtara neden olursa, ev sahibi kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

8) Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yerdeki mahkemedir.

9) Ev sahibi kiracının eşyalarını dışarı çıkarabilir mi?

Hayır. Tahliye ancak mahkeme kararı ya da icra dairesi aracılığıyla yapılabilir. Kendi başına tahliye girişimi hukuka aykırıdır ve ev sahibini tazminat riskiyle karşı karşıya bırakır.

10) Elden ödenen kira nasıl ispatlanır?

Ödeme yaptığını ileri süren taraf bunu ispatlamak zorundadır. Belirli bir tutarı aşan ödemelerin ispatı için yazılı delil aranır; yalnızca tanık beyanı çoğu zaman yeterli sayılmaz. Bu nedenle kirayı banka yoluyla ödemek ya da elden verilen her ödeme için imzalı makbuz almak, hem ev sahibini hem kiracıyı uyuşmazlıktan korur.

11) Tahliye davası ne kadar sürer?

Kanunda sabit bir süre yoktur. Mahkemenin iş yükü, arabuluculuk süreci, tebligatlar ve yargılamanın niteliği süreyi belirler.

HUKUKİ NOT

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira uyuşmazlığının koşulları ve delilleri farklıdır; tahliye sebebinin niteliği, sözleşme hükümleri ve süreler somut olayda belirlenir. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması değişebilir.