Kira Süresi Bitince Ev Sahibi Evden Çıkarabilir mi? (TBK m.347)

Konut kiralarında “kontrat bitti, evi boşaltın” talebi uygulamada sık duyulur. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyi kiracı lehine uzatan özel bir rejim kurmuştur.

Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmemişse sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Bu uzama her yıl kendiliğinden tekrarlanır ve kiraya verenin iradesine bağlı değildir.

Kiraya verenin tahliye talep edebilmesi, yalnızca kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmasına, o sebebin unsurlarını ispatlamasına ve çoğu zaman bir aylık hak düşürücü süreye uymasına bağlıdır.

Bu yazıda süre bitiminin hukuki sonucu, kiraya verenin başvurabileceği tahliye yolları, süre ve usul meseleleri, tahliye sonrası yükümlülükler ile uygulamada sık yapılan hatalar ele alınmaktadır.

SÜRE BİTİMİNİN HUKUKİ SONUCU: UZAMA (TBK m. 347)

Borçlar hukukunun genel kuralı, belirli süreli sözleşmenin sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermesidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu bu kuraldan bilinçli olarak ayrılmıştır. Konut yalnızca bir malvarlığı kalemi değil, barınma ihtiyacının karşılandığı yerdir; her sürenin bitiminde kiracıyı tahliye riskiyle karşı karşıya bırakmak bu korumayla bağdaşmaz.

Uzamanın işleyişi

• Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmezse sözleşme bir yıl için uzamış sayılır.

• Uzama, sözleşmenin tüm koşullarıyla devamı sonucunu doğurur. Yeni bir sözleşme yapılması gerekmez.

• Uzama, sözleşmeyi belirsiz süreli sözleşmeye dönüştürmez. Sözleşme her yıl yeniden bir yıllık belirli süreyle devam eder. Bu ayrım, kiraya verenin tahliye süreleri bakımından önem taşır.

• Uzamayı önleme hakkı yalnızca kiracıya aittir. Kiraya veren yalnızca sürenin dolduğuna dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Sözleşmeye “süre bitiminde kiracı evi boşaltacaktır” gibi bir ibare konulmuş olması, kanundaki uzama düzenini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Uygulamada bu tür kayıtlara itibar edilmez; ancak ayrı bir sebebe dayanıldığında delil niteliği taşıyabilir.

Kiracının bildiriminin şekli ve ispatı

Bildirimin, sürenin bitiminden önce kiraya verenin hâkimiyet alanına ulaşmış olması gerekir. Yalnızca postaya verilmiş olması yeterli değildir. Kanun noter şekli aramaz; ancak yazılı olması ve ulaştığının ispatlanabilmesi şarttır.

Bu nedenle bildirimin noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü posta yoluyla, son güne bırakılmadan yapılması isabetlidir. Sözlü veya mesajla yapılan bildirimlerin ispatı çoğu zaman sorun çıkarır.

Uzamış sözleşmede kira bedeli

Sözleşme uzadığında kira bedeli mevcut sözleşme ve kanun çerçevesinde belirlenir. Konutlarda yenilenen kira dönemlerinde artış, TÜİK’in açıkladığı on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (TBK m. 344). Güncel oran her dönem TÜİK verilerinden kontrol edilmelidir.

KİRAYA VERENİN BAŞVURABİLECEĞİ TAHLİYE YOLLARI

Kanun, kiraya veren için sınırlı sayıda tahliye yolu öngörmüştür. Her yolun unsurları, ispat yükü ve süresi farklıdır. Kiraya verenin dava dilekçesinde hangi sebebe dayandığını açıkça belirtmesi gerekir; sebep belirsiz bırakıldığında veya süresinde ileri sürülmediğinde sonradan değiştirilmesi zordur.

1) Kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı (TBK m. 350/1)

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut olarak kullanma zorunluluğu bulunuyorsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Yalnızca kira bedelini artırmak, kiracıyı değiştirmek veya taşınmazı daha yüksek bedelle kiraya vermek amacıyla ileri sürülen ihtiyaç korunmaz.

Geçici ihtiyaç, henüz doğmamış ihtiyaç veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç tahliye sebebi oluşturmaz.

İhtiyacın yalnızca dava tarihinde değil, yargılama boyunca da devam etmesi gerekir. Yargılama sırasında taşınmazın satılması veya ihtiyacın ortadan kalkması davanın sonucunu doğrudan etkiler.

İspat yükü kiraya verendedir. Mahkeme; kiraya verenin hâlen kirada oturup oturmadığını, başka uygun taşınmazı bulunup bulunmadığını, ihtiyacın niteliğini ve kiralananın bu ihtiyaca uygunluğunu somut olay üzerinden değerlendirir. Tüzel kişilerin ihtiyaç iddiası yalnızca kendi faaliyet konusu çerçevesinde değerlendirilir.

Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür ve hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir.

2) Yeniden inşa veya imar (TBK m. 350/2)

Kiralananın yeniden inşası veya esaslı şekilde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi, işler sırasında kullanımını imkânsız kılıyorsa kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Projenin ve gerektiğinde yapı ruhsatının varlığı ispat bakımından büyük önem taşır. Dava süresi belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir aydır.

3) Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracı, kiralananın kendisine tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Geçerlilik şartları:

• Taahhüt yazılı olmalı ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmalıdır.

• Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi gerekir. Kira sözleşmesiyle birlikte, taşınmaz teslim edilmeden önce veya tarihi boş bırakılarak alınan taahhütlerin geçerliliği uygulamada büyük ölçüde reddedilir.

• Boşaltma tarihi belirli olmalıdır.

• Bir aylık süre hak düşürücüdür.

Tahliye taahhüdüne dayanan kiraya veren ilamsız icra yoluna (İİK m. 272 vd.) veya sulh hukuk mahkemesinde dava yoluna başvurabilir.

4) İki haklı ihtar (TBK m. 352/2)

Kiracı, kira bedelini tam ve zamanında ödemediği için bir kira yılı içinde kendisine yazılı olarak iki defa ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ihtarlar sözleşme süresi içinde yapılır.

İhtarların haklı olması gerekir: ihtara konu borç gerçekten muaccel olmalı, ihtarname yazılı yapılmalı ve usulüne uygun tebliğ edilmelidir. Noter aracılığıyla çekilmesi ispat bakımından tercih edilir. İhtarların aynı kira yılı içinde yapılmış olması şarttır.

5) Kiracının başka konutu bulunması (TBK m. 352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir. İspat yükü kiraya verendedir.

6) Kira bedelinin ödenmemesi: Temerrüt (TBK m. 315)

Kira bedeli veya yan giderler zamanında ödenmezse kiraya veren kiracıya yazılı süre vererek, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür.

Süre içinde borç ödenirse fesih hakkı doğmaz. Ödenmezse kiraya veren temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilir veya kira alacağının tahsili ile tahliyeyi birlikte isteyen ilamsız icra yoluna (İİK m. 269 vd.) başvurabilir.

7) Komşulara karşı aykırılık ve önemli sebep (TBK m. 316 ve m. 331)

Kiracının özen ve saygı yükümlülüğüne aykırı davranışı hâlinde kiraya veren yazılı ihtarla süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir; konut kiralarında bu süre en az 30 gündür.

Aykırılığın ağır olduğu veya davranışın katlanılmaz olduğu hâllerde derhal fesih mümkündür. Tarafların kira ilişkisini sürdürmesini çekilmez hâle getiren önemli sebepler bulunduğunda da kanuni bildirim sürelerine uyularak fesih söz konusu olabilir.

8) On yıllık uzama süresi sonunda sebepsiz fesih (TBK m. 347/1)

Sözleşme on yıllık uzama süresini doldurmuşsa, kiraya veren uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Bu düzenleme uzun süreli kira ilişkilerinde kiracının korunması ile mülkiyet hakkı arasında kurulmuş bir denge hükmüdür ve kiraya veren lehine emredici niteliktedir.

Sürenin hesabı uygulamada en sık karıştırılan noktadır. Hâkim yaklaşım, on yılı ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra işleyen uzama yılları üzerinden hesaplar.

Örneğin bir yıllık sözleşmede on yıllık uzama süresi, sözleşmenin on birinci yılının sonunda dolar. Bildirim, bunu izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmalıdır. Taraflar uzama sırasında yeni bir sözleşme yapmışlarsa sürenin yeniden başlayıp başlamadığı somut olayın koşullarına göre belirlenir.

9) Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351)

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde ihtiyaç sebebini kiracıya yazılı bildirir ve bildirimden altı ay sonra dava açabilir; ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar.

DAVA SÜRESİ VE SÜRE KAÇIRILDIĞINDA DURUM

Tahliye davalarında sürelerin hak düşürücü olması en önemli uyarıdır. Süre geçtikten sonra açılan dava esasına girilmeksizin reddedilir. Süreler hâkim tarafından resen dikkate alınır.

Kiraya veren dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m. 353). Bildirimin süresinde yapılması, tahliye iradesini açıkça içermesi ve kiracıya ulaşması gerekir.

Bir aylık süre ihtar gönderilmeden kaçırılmışsa o dönem için bu yola dayanılamaz.

Ancak sözleşme her yıl yeniden uzadığı için ihtiyaç devam ediyorsa bir sonraki uzama döneminin bitiminde yeniden başvurulabilir.

USUL: ARABULUCULUK, MAHKEME VE TAHLİYENİN GERÇEKLEŞMESİ

Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır.

Arabuluculuk sürecinde geçen sürenin hak düşürücü sürelerin hesabında nasıl değerlendirileceği somut olayda önem taşır; tarihler birlikte incelenmelidir.

Tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

İspat yükü dayanak sebebe göre değişir. İhtiyaç iddiasında gerçeklik, samimiyet ve devam; taahhüt iddiasında teslimden sonra, serbest iradeyle ve belirli tarihle verildiği; iki haklı ihtarda ihtarların haklılığı ve usulüne uygunluğu kiraya verence ispatlanır. Kiracı ise bildirimin ulaşma tarihini, ödemelerin zamanında yapıldığını ve süre savunmalarını belgelerle ortaya koymalıdır.

Karar kesinleştikten sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa tahliye icra yoluyla gerçekleştirilir. Kiraya verenin kendi eliyle çözüm araması (kilit değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak, elektrik veya suyu kesmek) hukuka aykırıdır ve hukuki ile cezai sorumluluk doğurabilir.

TAHLİYEDEN SONRA: ÜÇ YILLIK YENİDEN KİRALAMA YASAĞI (TBK m. 355)

Konut ihtiyacı veya yeniden inşa sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın tahliyeden sonraki üç yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez.

Aykırı davranan kiraya veren, kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Haklı sebebin varlığını kiraya veren ispatlar.

Yargıtay uygulamasında bu hakkın doğabilmesi için tahliyenin mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşmesi aranır. Kiracı dava açılmadan, ihtar üzerine veya anlaşma yoluyla taşınmazı boşaltmışsa bu hak kural olarak doğmaz.

ÖRNEK SENARYOLAR

Senaryo 1: Bir yıllık sözleşmenin bitiminden kısa süre önce kiraya veren sözlü olarak veya mesajla evi boşaltmasını ister. Kiracı bildirimde bulunmamıştır.

Sonuç: Sözleşme bir yıl için uzamıştır. Kiraya verenin talebi kanuni bir sebebe dayanmadığı sürece hukuki sonuç doğurmaz.

Senaryo 2: Kiraya veren sözleşme bitmeden önce noter aracılığıyla çocuğu için konuta ihtiyaç duyduğunu ve dava açacağını bildirir. Kiracı evi boşaltmaz. Sonuç: Bildirim dava süresini bir kira yılı uzatabilir. Kiraya veren bu süre içinde dava açar ve ihtiyacın gerçekliğini ispatlamak zorundadır. Yargılama sırasında başka bir ev satın alması ihtiyacın samimiyetini zayıflatabilir.

Senaryo 3: Kiracı kira sözleşmesini imzalarken tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesi imzalar. Kiraya veren aylar sonra belgeye tarih yazarak icra yoluna başvurur.

Sonuç: Taahhüt teslimden önce alındığı ve tarihi sonradan yazıldığı için uygulamada çoğunlukla geçersiz sayılır.

KİRACI İÇİN PRATİK DEĞERLENDİRME

1.Sözleşme tarihlerini net hesaplayın. Sürenin bitiş tarihi tüm süreçlerin başlangıcını belirler.

2.Sözlü “çıkın” çağrısını tahliye gibi görmeyin. Belirleyici olan yazılı bildirimin ve davanın tarihi ile içeriğidir.

3.Her belgeyi saklayın. Zarf, tebliğ tarihi, mesaj ve e-posta süre hesabında kullanılır.

4.Taahhüt imzalamadan önce düşünün. Teslimden sonra imzalanan tahliye taahhüdü bağlayıcı olabilir.

5.Kira ödemelerini zamanında ve banka yoluyla yapın.

6.İhtiyaç iddiasını sorgulayın. Kiraya verenin başka uygun taşınmazı bulunup bulunmadığını mahkemede tartışabilirsiniz.

7.Tebligat adresinizi güncel tutun.

8.İlamsız icra takibine süresinde itiraz edin.

9.Anlaşarak çıkmadan önce üç yıllık yeniden kiralama yasağına dayalı tazminat hakkınızı değerlendirin.

10.Kilit değiştirme gibi müdahalelere karşı delil toplayın.

KİRAYA VEREN İÇİN PRATİK DEĞERLENDİRME

• Tahliye sebebini baştan net belirleyin. “Süre bitti” gerekçesi yetmez.

• Sürelere sıkı uyun. Bir aylık dava süresi hak düşürücüdür.

• İhtiyacınızı somut verilerle belgelendirebilir olun.

• Bildirimi ispatlanabilir şekilde (noter veya iadeli taahhütlü posta) yapın.

• Tahliye taahhüdünü doğru zamanda, teslimden sonra ve belirli tarihle alın.

• Yeniden kiralama yasağını unutmayın.

• Ortak mülkiyette gerekli pay ve yetkileri kontrol edin.

SIK SORULAN SORULAR

1)Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı evi boşaltmak zorunda mı?

Hayır. Konut kiralarında süre dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracı 15 gün önceden bildirimde bulunmamışsa sözleşme bir yıl için uzar.

2)Ev sahibi “süre bitti, çıkın” diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Yalnızca sürenin dolduğuna dayanarak tahliye istenemez. Kanunda sayılan bir sebebe ve ilgili süreye uyulması gerekir.

3)Kiracı kira süresini bitirmek için ne yapmalı?

Sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmalı ve bildirimin kiraya verene ulaşmasını sağlamalıdır.

4)Uzayan sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye mi dönüşür?

Hayır. Sözleşme her yıl bir yıllık belirli süreyle devam eder.

5)Süre bittikten sonra kira bedeli artırılabilir mi?

Evet, ancak konutlarda artış on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (TBK m. 344).

6)Ev sahibi kendisi oturacağı için tahliye isteyebilir mi?

Evet, gerçek ve samimi ihtiyaç varsa. Belirli süreli sözleşmelerde dava süre bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. İhtiyaç yargılama boyunca devam etmelidir.

7)Bir aylık dava süresi kaçırılırsa hak tamamen kaybedilir mi?

O dönem için o yola dayanılamaz. İhtiyaç devam ediyorsa bir sonraki uzama döneminde yeniden başvurulabilir.

8)Kira sözleşmesi imzalanırken alınan tahliye taahhüdü geçerli mi?

Teslimden önce veya tarihi boş bırakılarak alınan taahhütler uygulamada çoğunlukla geçersiz sayılır.

9)On yıldır oturan kiracıyı ev sahibi sebepsiz çıkarabilir mi?

On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Süre hesabı dikkatle yapılmalıdır.

10)Kira borcunu ödemeyen kiracı hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. En az 30 gün süre vererek yazılı ihtar gerekir. Ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yolu da mevcuttur.

11)Ev sahibi tahliye için baskı yapabilir mi?

Hayır. Kilit değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya hizmetleri kesmek hukuka aykırıdır. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşir.

HUKUKİ NOT

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira ilişkisinin tarihleri ve belgeleri farklıdır; sürelerin hesabı ve tahliye sebebinin niteliği somut olayda belirleyicidir. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması değişebilir. Uyuşmazlığınız için ana sayfamızda yer alan “kira dosyam” sekmesinden randevu alabilirsiniz.