Ev Satıldığında Kiracı Ne Olur? Yeni Malikin Tahliye Hakkı (TBK m.351)

Kiralanan taşınmazın satılması, uygulamada kiracı ile yeni malik arasındaki en sık uyuşmazlık konularından biridir.

Kural olarak mülkiyetin el değiştirmesi kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik, sözleşmeye kanun gereği taraf olur.

Tahliye ise ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenen ihtiyaç sebebine dayanılarak ve hak düşürücü nitelikteki sürelere uyularak talep edilebilir.

Bu yazıda önce satışın kira ilişkisine etkisi, ardından yeni malikin tahliye hakkının unsurları ve süreleri, dava süreci ile kiracı ve malik açısından pratik değerlendirmeler ele alınmaktadır.

Kira sözleşmesinin yeni malike geçişi (TBK m.310)

Kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik, kanundan doğan bir halefiyetle kira sözleşmesinin tarafı olur. Taraflar arasında ayrıca bir sözleşme devri anlaşması yapılması gerekmez. Bu ilke, hukuk dilinde “satım kirayı bozmaz” şeklinde ifade edilir ve yalnızca satış değil, mülkiyetin geçmesine yol açan diğer işlemler bakımından da uygulama alanı bulur.

Bu halefiyetin kiracı bakımından sonuçları şunlardır:

• Sözleşmenin içeriği (süre, kira bedeli, artış şartları, kullanım amacı) satıştan önceki haliyle devam eder.

• Devir tarihinden sonraki dönemlere ilişkin hak ve borçlar ileriye etkili olarak yeni malike geçer. Devirden önce muaccel olmuş kira alacakları ise devreden eski malikte kalır.

• Yeni malik, sözleşmeden doğan haklarla birlikte yükümlülükleri de üstlenir.

Depozito (güvence bedeli) bakımından Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026 yılında verdiği bir karar dikkat çekicidir. Kararda, güvence bedelini teslim alan önceki malikin bunu yeni malike devrettiğini ispat edemediği takdirde iade yükümlülüğünün devam ettiği kabul edilmiştir. Dolayısıyla satış, kiracının depozito alacağını ortadan kaldırmaz.

Yeni malikin tahliye hakkı (TBK m.351)

Kanun koyucu, kiracının korunması ile malikin mülkiyet hakkı arasında bir denge kurmuş ve yeni malike sınırlı bir tahliye imkânı tanımıştır. Bu imkândan yararlanabilmek için aşağıdaki unsurların bir arada bulunması gerekir.

1) Taşınmazın sonradan edinilmesi. Hak, kiralananı sonradan edinen kişiye aittir. Edinmenin satış, bağış veya cebri satış gibi hangi sebeple gerçekleştiği sonucu değiştirmez. Taşınmazlarda edinme tarihi olarak tapudaki tescil tarihi esas alınır.

2) Gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı. İhtiyaç; malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için bulunmalıdır. İhtiyacın gerçek ve samimi olması, ayrıca dava süresince devam etmesi gerekir. Yalnızca kira gelirini artırmak amacıyla ileri sürülen ihtiyaç hukuken korunmaz. İhtiyacın varlığını ispat yükü, tahliye talep eden maliktedir.

3) Yazılı bildirim. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya ihtiyaç sebebini yazılı olarak bildirmelidir. Bildirimin noter ihtarnamesi şeklinde yapılması zorunlu değildir. Ancak sürenin içinde yapıldığını ispat bakımından noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile gönderilmesi tavsiye edilir.

4) Mahkeme kararı. Kiracı rızasıyla taşınmazı boşaltmıyorsa tahliye, dava sonunda verilen ve kesinleşen karar ile icra yoluyla gerçekleşir. Malikin kendi eliyle çözüm araması (kilit değiştirme, eşyaları dışarı çıkarma gibi) hukuka aykırıdır.

Süreler açısından kanun, yeni malike iki ayrı yol sunar ve her yolun süresi farklıdır.

Bu süreler kamu düzenine ilişkin olduğundan hâkim, taraflar ileri sürmese de bunları kendiliğinden gözetir.

Örnek: M, 3 Mart’ta tapuda bir dairenin maliki olmuştur. Dairede K kiracı olarak oturmaktadır. M’nin bildirimi, kural olarak en geç 3 Nisan’a kadar K’ye ulaştırması gerekir. Bildirimin 20 Mart’ta yapıldığı varsayılırsa M, edinmeye bağlı yola dayanarak 20 Eylül’den sonra dava açabilir. Bu süre boyunca kira sözleşmesi ve K’nin kira ödeme yükümlülüğü devam eder. Bildirimin 10 Mayıs’ta yapılması hâlinde ise bir aylık süre kaçırılmış olur.

Bir aylık sürenin kaçırılması

Yargıtay uygulamasında, edinmeye bağlı yola dayanan tahliye için bildirimin edinmeden sonraki bir ay içinde yapılması aranmaktadır. Süre kaçırılmışsa bu yol kural olarak kullanılamaz ve sonradan çekilen ihtarname geçmiş süreyi yeniden başlatmaz. Doktrinde bu şartın zorunlu olmadığını savunan görüşler de bulunduğundan, somut olayda tarihlerin dikkatle incelenmesi gerekir.

Sürenin kaçırılması, tahliye hakkının tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez. Sözleşme süresinin bitimine bağlı ikinci yol ile kira borcu veya yazılı tahliye taahhüdü gibi diğer tahliye sebepleri ayrıca değerlendirilebilir.

Dava süresinin uzaması (TBK m.353)

Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzayabilir. Her ihtarnamenin bu sonucu doğurmadığı, içeriğinin ve tarihinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiği unutulmamalıdır.

Dava süreci

Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartıdır. Başvuru tarihinin süre hesabına etkisi bulunabileceğinden, tarihler birlikte değerlendirilmelidir.

Tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davada hem kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hem de tahliye talep edilir. Karar kesinleştiği hâlde taşınmaz boşaltılmazsa tahliye icra yoluyla gerçekleştirilir ve kiracı ecrimisil ödemekle karşı karşıya kalabilir.

Kiracının davada başlıca savunma yolları şunlardır:

• Bildirimin veya davanın süresinde yapılmadığı yönündeki itiraz.

• İhtiyacın gerçek ve samimi olmadığı, malikin başka uygun taşınmazının bulunduğu yönündeki savunma.

• Bildirimin yazılı ve usulüne uygun yapılmadığı, edinme tarihinin hatalı gösterildiği yönündeki itirazlar.

Kiracı için değerlendirme

•Tarihi doğrulayın. Bildirimdeki edinme tarihini tapudaki tescil tarihiyle karşılaştırın. Süre bu tarihten işler.

•Belgeleri muhafaza edin. Zarf, tebliğ evrakı, e-posta veya mesaj gibi bildirimin size ne zaman ulaştığını gösteren her belge önemlidir.

•İhtiyacın niteliğini değerlendirin. Malikin başka uygun konutu bulunup bulunmadığını, taşınmazı gerçekten kendisinin veya yakınının kullanıp kullanmayacağını inceleyin.

•Kira ödemelerini aksatmayın. Ödemeleri banka yoluyla yapmaya devam edin. Kira borcu, ayrı bir tahliye sebebi oluşturabilir.

•İmza atmadan önce hukuki destek alın. Dava veya icra olmadan anlaşarak taşınmazı boşaltmak, ileride tazminat talep etme imkânınızı zayıflatabilir.

•Sözlü baskıya karşı boşaltma yapmayın. Tahliye, mahkeme kararına bağlıdır.

Malik için değerlendirme

• Tapu tescil gününü kayda alın. Bir aylık bildirim süresi bu günden başlar.

• Bildirimde ihtiyacın kim için ve neden doğduğunu açıkça belirtin.

• Bildirimi noter veya iadeli taahhütlü posta gibi ispatı kolay bir yolla gönderin ve son güne bırakmayın.

• Dava öncesinde arabuluculuk sürecini tamamlayın.

• Tahliyeden sonra üç yıllık yeniden kiralama yasağını göz önünde bulundurun.

Yeniden kiralama yasağı ve tazminat (TBK m.355)

İhtiyaç sebebiyle boşaltılan konutu, haklı bir sebep olmadan tahliyeden sonraki üç yıl içinde başkasına kiraya vermek yasaktır. Yasak, yeni malikin 351. madde uyarınca yaptığı tahliyeleri de kapsar. Üç yıllık süre, tahliyenin fiilen gerçekleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Yasağa aykırı davranan malike karşı eski kiracı tazminat talep edebilir:

• Tazminatın alt sınırı, son kira yılında fiilen ödenen bir yıllık kira bedelidir. Örneğin aylık 20.000 TL kira ödeyen bir kiracı için bu tutar en az 240.000 TL’dir.

• Taşınma gideri veya kira farkı gibi daha yüksek bir zarar ispat edilirse fazlası da talep edilebilir.

• Haklı bir sebebin varlığını ispat yükü malike aittir.

Kiracılar bakımından önemli bir husus: Yargıtay uygulaması, tazminat hakkını tahliyenin mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşmesine bağlamaktadır.

Dava açılmadan, ihtar üzerine veya anlaşma yoluyla taşınmazı boşaltan kiracının bu hakkı kural olarak doğmaz. Bu nedenle tahliye anlaşması imzalanmadan önce sonuçları dikkatle değerlendirilmelidir.

Tazminat davası da sulh hukuk mahkemesinde görülür ve öncesinde arabulucuya başvurmak gerekir.

Sık sorulan sorular

1)Kiralanan ev satılırsa kiracı hemen taşınmazı boşaltmak zorunda mı?

Hayır. Satış, kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, sözleşmenin tarafı olarak kira ilişkisini aynı şartlarla sürdürür.

2)Yeni malik tahliye için kiracıya nasıl bildirimde bulunmalıdır?

Bildirimin yazılı olması gerekir. Noter ihtarnamesi zorunlu değildir; ancak bildirimin süresinde yapıldığını ispat bakımından noter veya iadeli taahhütlü posta en güvenli yoldur.

3)Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa ne olur?

Yargıtay uygulamasında edinmeye bağlı yol için bildirimin bir ay içinde yapılması aranır. Süre kaçırılmışsa bu yoldan tahliye talebi kural olarak sonuç doğurmaz. Sözleşme süresinin bitimine bağlı yol ve diğer tahliye sebepleri ise ayrıca incelenir.

4)Bildirimden sonra altı ay dolmadan taşınmazı boşaltmak zorunda mıyım?

Hayır. Malik, bildirimden altı ay geçtikten sonra dava açabilir ve boşaltma mahkeme kararıyla gerçekleşir. O zamana kadar kira sözleşmesi ve ödeme yükümlülüğü devam eder.

5)Yeni malik “ailem için lazım” diyerek tahliye isteyebilir mi?

İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir ve mahkeme bunu inceler. Yalnızca daha yüksek kira almak amacıyla ileri sürülen ihtiyaç hukuken korunmaz.

6)Yeni malik kira bedelini artırabilir mi?

Sözleşme devam ettiği için artış, mevcut sözleşme ve kanun çerçevesinde yapılır. Konutlarda yenilenen kira dönemlerinde artış, TÜİK’in açıkladığı on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (TBK m.344). Güncel oranı TÜİK’ten kontrol etmek gerekir.

7)Depozito kimden istenir?

Depozito kiracıya aittir ve sözleşme sona erdiğinde iade edilmelidir. Önceki malik, güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat edemezse iade yükümlülüğü kendisinden kalkmaz. Kime başvurulacağı olayın somut ayrıntılarına göre değişebilir.

8)Taşınmaz boşaltıldıktan sonra başkasına kiralanırsa kiracı ne yapabilir?

İhtiyaç sebebiyle boşaltılan taşınmazın üç yıl içinde haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanması yasaktır (TBK m.355). Tahliye mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşmişse, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edilebilir.

Hukuki not

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira ilişkisinin tarihleri ve belgeleri farklıdır; sürelerin hesabı ve ihtiyacın niteliği somut olayda belirleyicidir. Uyuşmazlığınız için kira dosyam kısmından randevu alabilirsiniz.