10 Yıllık Uzama Süresi Dolunca Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? (TBK 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresi bitse bile korunur: kiraya veren, yalnızca sürenin dolduğunu ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez. Bu korumanın bir sınırı vardır. On yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshedebilir.

Türk Borçlar Kanunu m. 347'de düzenlenen bu hak; 1+10 yıllık yasal sürenin tamamlanmasına ve kira yılının bitiminden en az üç ay önce yapılan yazılı bildirime bağlıdır.

Peki 10 yıllık uzama süresi tam olarak ne demektir? Süre dolunca ev sahibi doğrudan tahliye edebilir mi? Bildirim nasıl yapılmalı? Yeni sözleşme imzalanması süreyi etkiler mi?

Bu yazıda TBK m. 347'yi ve Yargıtay uygulamasını adım adım anlatıyoruz.

TBK M. 347 NE DİYOR?

Hükme göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.

Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.

10 YILLIK UZAMA SÜRESİ NASIL HESAPLANIR?

Birer yıllık uzamaların üst üste eklenmesiyle oluşan döneme on yıllık uzama süresi denir. Bu süre, sözleşmenin imza tarihinden değil, ilk belirli sürenin bitiminden itibaren işler.

Uygulamada baskın görüş bu şekildedir. Süreyi ilk sözleşme süresiyle birlikte hesaplayan azınlık görüşleri de vardır; bu nedenle somut olayda hesap dikkatle yapılmalıdır.

10 YIL DOLUNCA EV SAHİBİ DOĞRUDAN TAHLİYE EDEBİLİR Mİ?

Hayır. On yıllık uzama süresinin dolması, ev sahibine gerekçe göstermeden (ihtiyaç, tadilat, yeniden inşa gibi sebepler olmadan) fesih hakkı verir. Ancak bu hak sıkı şartlara bağlıdır:

Bildirimin 3 aylık sınırdan sonra tebliğ edilmesi halinde hak tamamen kaybolmaz, ancak fesih bir sonraki uzama yılının sonunda sonuç doğurur. Bu durumda bir yıllık gecikme yaşanabilir.

Örnek takvim (yalnızca açıklama amaçlıdır):

Takvimde bir günlük hata bile tüm süreci bir yıl öteye atabilir. Bu yüzden ihtarı son güne bırakmamak gerekir.

SÖZLEŞME YENİLENMESİ 10 YILLIK SÜREYİ ETKİLER Mİ?

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kira ilişkisi devam ederken tarafların yeni sözleşme imzalamasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.05.2021 tarihli, 2017/(6)3-458 E., 2021/614 K. sayılı kararında (oy çokluğuyla) yeni sözleşmenin on yıllık süreyi yeniden başlatabileceği kabul edilmiştir.

Bu nedenle ev sahiplerinin sözleşme yenilerken tahliye haklarını kaybetmemek için dikkatli davranması gerekir. Kararda malik değişikliği ve yazılı olmayan uzamalar konusunda farklı görüşler de yer aldığından, somut olayda kararın tam metnine bakılmalıdır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE 10 YILLIK SÜRE ARASINDAKİ FARK

İki kurum sık karıştırılır, ama birbirinden bağımsızdır:

KİRACININ HAKLARI VE DİKKAT EDİLECEKLER

DAVA ÖNCESİ ZORUNLU ARABULUCULUK

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama gibi) arabuluculuk dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

DAVA HARÇ VE MASRAFLARI

Dava açılırken başvuru harcı ve gider avansı (tebligat, posta vb.) yatırılır. Karar ve ilam harcı ile vekâlet ücreti ise yargılama giderleri kapsamında dava sonunda belirlenir. Güncel tutarlar harç tarifesinden kontrol edilmelidir.

SONUÇ

TBK m. 347'deki on yıllık uzama süresi, kiracı korumasının bir sınırı olarak kiraya verene tanınan istisnai ve güçlü bir haktır. Ancak bu hak ancak süre hesabı doğru yapılırsa, yazılı bildirim süresinde ve usulüne uygun gerçekleştirilirse ve arabuluculuk şartı yerine getirilirse kullanılabilir. Yargıtay bu usul şartlarını sıkı denetler; en küçük eksiklik davanın reddine yol açabilir.

Her somut olayın sözleşme metinleri, yenileme belgeleri ve tebliğ tarihleri farklıdır. Bu nedenle 10 yıllık uzama süresine dayalı bir tahliye sürecini başlatmadan önce ya da böyle bir talebe muhatap olduğunuzda konuyu kira hukuku uzmanı bir avukatla değerlendirmeniz yerinde olur.

SIK SORULAN SORULAR

1) Kira sözleşmesi 10 yıllığına yapılmışsa 10 yıllık uzama süresi dolmuş sayılır mı?

Hayır. Sözleşmenin başlangıçta 10 yıl süreli yapılmış olması, TBK m. 347'deki on yıllık uzama süresinin dolduğu anlamına gelmez. Belirli süre sona erdikten sonra başlayan uzama dönemi ayrıca hesaplanır.

2) Kiracı değişirse 10 yıllık uzama süresi yeniden başlar mı?

Her kiracı değişikliği tek başına aynı sonucu doğurmaz. Eski sözleşmenin sona erip yeni bir kira ilişkisinin kurulup kurulmadığı ve yapılan işlemlerin içeriği önemlidir.

3) Kira sözleşmesi sözlü olarak yenilenmişse 10 yıllık süre nasıl hesaplanır?

Sözleşmenin yazılı yenilenmemiş olması, kira ilişkisinin sona erdiği anlamına gelmez. İlk sözleşmenin niteliği, süresi, kira ilişkisinin devam şekli ve tarafların iradesi birlikte değerlendirilir.

4) Kira sözleşmesinde "10 yılın sonunda kiracı tahliye edilir" yazıyorsa ev sahibi doğrudan tahliye sağlayabilir mi?

Hayır. Böyle bir hüküm, TBK m. 347'deki yasal şartların yerine geçmez.

5) Ev sahibi 10 yıllık uzama süresi dolmadan tahliye ihtarı gönderebilir mi?

İhtarın gönderildiği tarih ve hangi kira yılı için fesih bildirimi yapıldığı önemlidir. Fesih hakkının hangi tarihte kullanılabileceği, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri ile uzama dönemleri birlikte değerlendirilerek belirlenir.

6) Birden fazla kiracı varsa fesih bildirimi kime yapılmalıdır?

Fesih bildirimi, tüm kiracılar bakımından hukuki sonuç doğuracak şekilde yapılmalıdır.

7) Ev sahibi ihtar gönderdikten sonra hemen tahliye davası açabilir mi?

Hayır. Fesih bildirimi ile dava açılabileceği tarih aynı şey değildir. Bildirimin hangi kira döneminin sonunda sonuç doğurduğu belirlenmeli ve dava buna göre açılmalıdır.

8) Süre dolduktan sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa ne olur?

Fesih bildirimi usulüne uygun yapılmışsa, dava şartları yerine getirilerek tahliye davası açılır. Kiracının kendiliğinden boşaltmaması, ev sahibine zorla tahliye yetkisi vermez.

9) Taşınmazın yeni maliki 10 yıllık uzama süresine dayanarak tahliye isteyebilir mi?

Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı olur ve şartları oluşmuşsa 10 yıllık uzama süresine dayalı fesih hakkına sahip olabilir.

10) 10 yıllık uzama süresi işyerleri için de geçerli mi?

Evet. TBK m. 347 konut ve çatılı işyeri kiralarını birlikte kapsar.

11) Fesih bildirimini sözlü yapabilir miyim?

Hayır. Bildirim yazılı olmalıdır ve hukuki sonuç doğurması için kiracıya ulaşması gerekir. İspat kolaylığı için noter ihtarnamesi tercih edilir.

12) İhtar 3 aylık süreden sonra tebliğ edilirse ne olur?

Hak tamamen kaybolmaz, ancak fesih o uzama yılının sonunda değil, bir sonraki uzama yılının sonunda sonuç doğurur.

Hukuki Not:

Bu yazı 31 Ekim 2026 tarihli mevzuat ve içtihat esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olay farklıdır; süreler ve usul ayrıntıları uygulamada değişebilir. Karar vermeden önce güncel metinleri ve yetkili bir hukukçunun görüşünü kontrol etmek yerinde olur.