Kira Tespit Davası: 5 Yıl Dolan Kiracılarda Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Türkiye'de kira bedelleri hızla değişirken, uzun yıllardır aynı evde oturan kiracıların ödediği kira çoğu zaman aynı bölgedeki benzer evlerin çok altında kalıyor. Bu fark, ev sahibini kira tespit davasına yöneltiyor. Peki kira ilişkisi 5 yılı doldurduğunda ev sahibi kirayı istediği seviyeye çıkarabilir mi?

Hayır. Ancak 5 yılın dolmasıyla birlikte kira bedelinin yalnızca yıllık TÜFE oranına göre belirlenmesi zorunluluğu ortadan kalkar. Türk Borçlar Kanunu m. 344 uyarınca hâkim; TÜFE'deki on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde belirleyebilir.

Bu yazıda kira tespit davasının nasıl işlediğini, eski kiracı indirimini, yeni sözleşmenin 5 yıllık süreyi sıfırlayıp sıfırlamadığını, arabuluculuğu, görevli mahkemeyi, kanun yolu sınırlarını ve harç hesabını güncel Yargıtay uygulamasıyla birlikte inceliyoruz.

KİRA İLİŞKİSİ 5 YILI DOLDURDUĞUNDA NE OLUR?

Türk Borçlar Kanunu m. 344/3'e göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; TÜFE'deki on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hâkim tarafından belirlenebilir.

Dolayısıyla 5 yılın dolması, ev sahibine kirayı tek taraflı olarak istediği bedele çıkarma hakkı vermez. Bunun yerine şartları oluştuğunda kira tespit davası yoluyla bedelin yeniden belirlenmesi istenebilir.

YENİ KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Mahkemenin yalnızca ev sahibinin sunduğu ilanlara veya birkaç emsal taşınmaza bakarak karar vermesi beklenmez. Çoğu uyuşmazlıkta bilirkişi incelemesi yapılır. Bilirkişi şu özellikleri değerlendirir:

Emsal kira bedeli tek başına yeterli değildir. Çevrede benzer taşınmazların 30.000 TL'ye kiralandığının tespit edilmesi, mevcut kiracının kirasının otomatik olarak 30.000 TL olacağı anlamına gelmez. Taşınmazın somut özellikleri ve kira ilişkisinin özellikleri de değerlendirilir.

ESKİ KİRACI (HAKKANİYET) İNDİRİMİ NEDİR?

Bir örnekle açıklayalım: Bir mülk sahibi, 2018'de kiraya verdiği taşınmaz için 2024'te (kira ilişkisinin 6. yılında) kira tespit davası açıyor. Çevredeki benzer evlerin kirası 25.000 TL'ye ulaşmış; eski kiracı ise yasal TÜFE artışlarıyla hâlâ 8.000 TL ödüyor. Ev sahibi kiranın 25.000 TL olarak tespitini istiyor.

Yerel mahkeme bilirkişi raporunu esas alıp kirayı doğrudan 25.000 TL olarak belirliyor. Kiracı; eski kiracı olduğunu, kirasını düzenli ödediğini ve taşınmazı özenle kullandığını ileri sürerek karara itiraz ediyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, eksik inceleme nedeniyle kararı bozuyor.

Yargıtay uygulamasında, 5 yılı dolan kiracılar için kira bedeli belirlenirken şunlar dikkate alınır:

Örnek hesap (yalnızca açıklama amaçlıdır):

Gerçek dosyada indirim oranı hâkimin takdirine bağlıdır ve bu aralığın dışında da olabilir.

5 YIL DOLDUKTAN SONRA KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?

Kira tespit davası açmak için belirlenmiş ayrı bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Kira ilişkisi devam ettiği sürece, 5 yıllık yasal süre dolduktan sonra dava açılabilir. Ancak davanın açıldığı tarih, tespit edilen yeni kira bedelinin hangi aydan itibaren uygulanacağını etkiler.

YENİ SÖZLEŞME İMZALANMASI 5 YILLIK SÜREYİ YENİDEN Mİ BAŞLATIR?

"Her yeni sözleşme 5 yılı sıfırlar" diyen kesin bir kural yoktur. Aynı kiracıyla kesintisiz devam eden kira ilişkisinde yapılan sonraki sözleşmenin gerçekten yeni ve bağımsız bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığı; sözleşmenin niteliği, tarafların gerçek iradesi ve belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayici yansıtıp yansıtmadığı gibi hususlarla birlikte değerlendirilir.

Bu konu, Yargıtay'ın 03.03.2026 tarihli, 2025/3450 E., 2026/1141 K. sayılı kararıyla yeniden gündeme gelmiştir.

Kararın özeti:

Burada iki yönlü bir denge vardır. Yeni sözleşmeler yapılmış olması, önceki kira ilişkisinin sonuçlarını tek başına ortadan kaldırmaz. Ancak yapılan her yeni sözleşme de hukuken mutlaka eski sözleşmenin devamı sayılmaz. Yeni sözleşmede gerçekten piyasa koşullarına uygun bir bedel belirlenmişse bu ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle sözleşmenin yalnızca tarihine değil, kira ilişkisinin bütününe ve ekonomik içeriğine bakılır.

EV SAHİBİ VEYA KİRACI DEĞİŞİRSE 5 YIL SIFIRLANIR MI?

KARAR GEÇMİŞE YÖNELİK HÜKÜM DOĞURUR MU?

Kira tespit davası, geçmiş yıllarda oluşmuş kira farklarını geriye dönük olarak sınırsız biçimde yeniden hesaplamayı amaçlamaz. Esas olarak belirli bir kira dönemi için uygulanacak kira bedeli tespit edilir.

Bununla birlikte kanundaki bildirim ve dava şartları yerine getirilmişse, mahkemenin belirlediği bedel davaya konu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir.

Örneğin yeni kira dönemi 1 Ocak'ta başlıyor ve şartlara uygun biçimde dava açılıyorsa, dava bir yıl sonra sonuçlansa bile belirlenen bedelin 1 Ocak'tan itibaren geçerli olması gündeme gelebilir.

Bu nedenle karar tarihi ile kira bedelinin uygulanacağı tarih birbirinden farklı olabilir.

KİRA FARKLARI NE ZAMAN TALEP EDİLEBİLİR?

Mahkemenin belirlediği kira ile kiracının dava süresince ödediği kira arasında fark oluşmuşsa, bu fark ayrıca talep edilebilir. Bu aşamada kararın niteliği, kesinleşme durumu, alacağın muaccel olup olmadığı ve icra takibinin hangi hukuki dayanağa dayanacağı önem taşır.

Bu yüzden "karar çıkmadan hiçbir şekilde kira farkı istenemez" ya da "karar çıkar çıkmaz otomatik olarak icra takibi yapılabilir" gibi tek cümlelik genellemeler yerine somut dosya incelenmelidir.

KİRA TESPİT DAVASINDAN ÖNCE ARABULUCULUK ZORUNLU MU?

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır ve kira bedelinin tespiti de bu kapsama girer. Dava açmadan önce kural olarak arabulucuya başvurulmalıdır. Taraflar anlaşırsa uyuşmazlık mahkemeye taşınmadan çözülür; anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla dava açılabilir.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

KİRA TESPİT DAVASINDA İSTİNAF VE TEMYİZ YOLU AÇIK MI?

Kanun yoluna başvurulup başvurulamayacağı, ilgili kanun hükümleri ve parasal sınırlara göre belirlenir. 2026 yılı için genel hukuk yargılamasında kesinlik sınırları şöyledir:

Bu sınırların uygulanmasında davanın açıldığı tarih ve uyuşmazlığın niteliği önemlidir. Kira ilişkisinden doğan davalarda temyize ilişkin özel hükümler de ayrıca dikkate alınmalıdır; bu nedenle yalnızca aylık kira farkına veya genel temyiz sınırına bakarak kesin sonuca varılmamalıdır.

Anayasa Mahkemesi'nin 26.02.2026 tarihli, E. 2026/49, K. 2026/48 sayılı kararında HMK m. 362/1-a hükmü, istinaf başvurusunun kısmen veya tamamen kabul edilmesi hâli yönünden iptal edilmiştir.

Ancak bu karar, tüm kira tespit davalarında temyiz yolunu kendiliğinden açan genel bir düzenleme olarak yorumlanmamalıdır. Kararın niteliği, dava tarihi, parasal sınırlar ve özel hükümler birlikte incelenmelidir.

KİRA TESPİT DAVASINDA HARÇ NASIL HESAPLANIR?

Harç hesabında, tespit edilmesi istenen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark dikkate alınır. Bu hesapta aylık kira farkı ile yıllık kira farkını ayırmak gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21.01.2026 tarihli, E. 2025/3291, K. 2026/290 sayılı kararında, aylık ödenen kiralarda karar ve ilam harcının aylık fark üzerinden hesaplanması gerektiği belirtilmiştir. Yıllık fark üzerinden fazla harç alınması hukuka aykırı bulunmuş, kararlar harç yönünden düzeltilerek onanmıştır.

Örnek:

Harç tutarı, bu fark üzerinden uygulanacak harç oranı ve ilgili mevzuata göre belirlenir.

Önemli: Harç hesabı, dava değerinin diğer usul işlemleri bakımından değerlendirilmesiyle ya da istinaf ve temyiz sınırlarıyla aynı konu değildir. Harç, dava değeri ve kanun yolu sınırları ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

KİRA TESPİT SÜRECİ ADIM ADIM

SONUÇ

Kira ilişkisinin 5 yılı doldurması, ev sahibine kirayı tek taraflı olarak istediği miktara çıkarma hakkı vermez. Ancak şartları oluştuğunda kira bedeli yalnızca TÜFE artışına göre değil, taşınmazın gerçek kira değeri, emsaller ve hakkaniyet gözetilerek belirlenebilir.

Doğru sonuca ulaşmak için yalnızca güncel emsal ilanlarını toplamak yeterli değildir. Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren oluşan sözleşme geçmişi, ödenen kira bedelleri, taşınmazın somut özellikleri, TBK m. 345'teki süre ve bildirim şartları, dava öncesi zorunlu arabuluculuk ve dava tarihi itibarıyla geçerli kanun yolu sınırları birlikte değerlendirilmelidir.

SIK SORULAN SORULAR

1) Kira tespit davasında yeni kira bedeli nasıl hesaplanır?

Mahkeme; emsal kira bedellerini, taşınmazın özelliklerini, TÜFE verilerini ve hakkaniyet ölçütlerini birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.

2) 5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Kural olarak 5 yıl şartı aranır. Ancak yenilenen sözleşmelerde bedelin o tarihteki rayice uygun olup olmadığı ve ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süreler değerlendirilir. Bu konuda Yargıtay uygulaması gelişmektedir; somut olayda güncel kararlara bakılmalıdır.

3) Kira tespit davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira bedelinin tespiti de dahil kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır.

4) Kira tespit davasında görevli mahkeme hangisi?

Sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

5) Eski kiracı indirimi zorunlu mu, oranı sabit mi?

Kanunda yazılı sabit bir oran yoktur. Uygulamada genellikle %10-%20 arasında bir hakkaniyet indirimi dikkate alınır; oranı hâkim takdir eder.

6) Kira tespit davasında bilirkişi raporuna itiraz edilebilir mi?

Evet. Taraflar, bilirkişi raporundaki eksik veya hatalı değerlendirmelere süresi içinde itiraz edebilir. Mahkeme gerekli görürse ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi isteyebilir.

7) Kira tespit davası devam ederken kiracı evden çıkarılabilir mi?

Yalnızca kira tespit davası açılmış olması kiracının tahliyesini sağlamaz. Tahliye için ayrıca kanuni şartların oluşması gerekir.

8) Kira tespit davasında bilirkişi masraflarını kim öder?

Bilirkişi giderleri genellikle yargılama giderleri kapsamında değerlendirilir. Nihai olarak hangi tarafın ne kadar sorumlu olacağı, mahkemenin gider ve davanın sonucu hakkındaki kararına göre belirlenir.

9) Karar geçmişe etkili olur mu?

Kanundaki bildirim ve dava şartları yerine getirilmişse, belirlenen bedel davaya konu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir. Ancak geçmiş yılların kira farkları sınırsız biçimde yeniden hesaplanmaz.

10) Kira tespit davasında harç neye göre hesaplanır?

Aylık ödenen kiralarda harç, talep edilen aylık kira ile mevcut aylık kira arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Yıllık fark üzerinden fazla harç alınması Yargıtay kararında hukuka aykırı bulunmuştur.

Hukuki Not:

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olay farklıdır; süreler ve usul ayrıntıları uygulamada değişebilir. Karar vermeden önce güncel metinleri ve yetkili bir hukukçunun görüşünü kontrol etmek yerinde olur.