5 Yılı Dolan Kiracının Kirası Nasıl Artırılır? (Emsal Yargıtay Kararı)

Giriş

Türkiye'de yüksek enflasyon ve değişen piyasa koşulları nedeniyle, eski kiracıların ödediği kira bedelleri ile çevre evlerin (emsal) kira bedelleri arasında uçurumlar oluşabilmektedir. Yasaya göre ev sahibi, yasal artış oranlarına (TÜFE) bağlı kalmaksızın kiranın piyasa değerine çıkarılmasını isteyebilir. Ancak bunun için 5 yıllık sürenin dolmuş olması gerekir.

Peki, mahkemeler bu yeni kirayı belirlerken neye dikkat eder? Bu yazımızda, Yargıtay'ın 5 yılı dolan kiracılar hakkında verdiği çok kritik bir emsal kararı inceliyoruz.

1. Mahkemeye Taşınan Örnek Olay Nedir?

Bir mülk sahibi, 2018 yılında kiraya verdiği taşınmaz için 2024 yılında (yani kira ilişkisinin 6. yılında) Kira Tespit Davası açmıştır. Çevredeki benzer evlerin kiralarının 25.000 TL'ye ulaştığını, ancak eski kiracısının yasal TÜFE artışlarıyla halen 8.000 TL ödediğini belirterek kiranın 25.000 TL olarak tespit edilmesini talep etmiştir.

Yerel mahkeme, bölgede bilirkişi incelemesi yaptırmış ve evin boş olarak kiraya verilmesi durumunda gerçekten 25.000 TL edeceğini raporlamıştır. Mahkeme de bu raporu esas alarak kirayı doğrudan 25.000 TL olarak belirlemiştir. Kiracı ise bu karara karşı, kendisinin "eski kiracı" olduğunu belirterek itiraz etmiş ve dosya Yargıtay'a taşınmıştır.

2. Yargıtay Ne Karar Verdi? (Hakkaniyet / Eski Kiracı İndirimi)

Yargıtay ilgili hukuk dairesi, yerel mahkemenin kararını eksik inceleme nedeniyle bozmuştur. Yargıtay içtihatlarına göre 5 yılı dolan kiracılarda kira bedeli belirlenirken şu iki kurala mutlaka uyulmalıdır:

Doğrudan Emsal Bedel Uygulanamaz: Evin boş piyasa değeri (örneğin 25.000 TL) doğrudan kira bedeli olarak belirlenemez.

Hakkaniyet İndirimi Zorunludur: Kiracının eski kiracı olması, kirasını düzenli ödemesi ve mülkü yıpratmadan kullanması göz önünde bulundurularak, bilirkişinin belirlediği rayiç bedel üzerinden mahkemece %10 ila %20 arasında bir "Hakkaniyet İndirimi" (Eski Kiracı İndirimi) yapılmalıdır.

3. Emsal Karar Künyesi ve Örnek Karar Metni

Vatandaşların ve hukukçuların inceleyebilmesi adına, Yargıtay'ın bu konuda verdiği emsal kararın detayları ve içtihat metni şu şekildedir:

Mahkeme: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Esas Numarası: 2022/4508
Karar Numarası: 2022/7264
Hukuki Dayanak: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344/3

Kararın Önemli İçtihat Metni:

"...TBK'nın 344/3. maddesi uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Mahkemece yapılacak iş; öncelikle emsal kira bedelleri araştırılarak taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli bilirkişi marifetiyle belirlenmeli, ardından davalının eski kiracı olduğu gözetilerek belirlenen bu bedelden hakim tarafından yasal sınırlarda hakkaniyete uygun bir indirim (eski kiracı indirimi) yapılarak kira bedeli tespit edilmelidir. Eksik inceleme ve hakkaniyet indirimi yapılmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirir..."

4. Bu Karar Sizin İçin Ne Anlama Geliyor?

Kiracılar İçin: Ev sahibiniz 5 yıl dolduktan sonra kira tespit davası açsa bile, mahkeme kirayı doğrudan sıfır bir evin kirasıyla aynı yapamaz. Kanunen "eski kiracı indirimi" hakkınız mevcuttur.

Ev Sahipleri İçin: 5 yıl dolduktan sonra kira bedelini piyasa rayicine yaklaştırma hakkınız vardır ancak dava açarken mahkemenin yapacağı hakkaniyet indirimini de hesaba katarak talepte bulunmanız gerekir.

**5.KİRA TESPİT DAVALARINDA ARABULUCULUK ZORUNLU MUDUR?

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaya başlamıştır. Bu uygulamanın neticesinde kira tespit davası, kira artış davası, kiracının tahliyesi davası için dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu gelmiştir. Bu zorunluluğa uymadan açılan davalar mahkemece usulden reddedilir ve yargılama giderleri davacının üzerinde bırakılır.

Yasal Uyarı ve Bilgilendirme

Bu analiz genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmış olup, her somut olayın (sözleşme maddeleri, emsal evlerin durumu, ihtarname zamanlaması) yasal dinamikleri farklılık gösterir. Kira tespit davalarında davanın açılacağı zamanlama, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce ihtar çekilmesi gibi usuli kurallar davanın kaderini belirler. Hak kaybına uğramamak adına kendi durumunuzu bir hukuk profesyoneli ile değerlendirmeniz tavsiye edilir.